แม่สอด อสังหา ชายแดนบูม เล็งลงทุนเมียวดี-พะอัน

แม่สอด อสังหา

แม่สอด อสังหา ตะมุตะมิเอกชน โมเดิร์นเทรดวัสดุ-นิคมอุตฯ เตรียมปักธงพม่า

                 20 ปีสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมา 1 ชื่นมื่น ดันค้าชายแดนทะลุ 100,000 ล้านบาท ในปีนี้ สำรวจ แม่สอด อสังหา งานกร่อยคอนโดฯ สร้างเสร็จ-สต๊อกเก่าทะลัก ชี้นโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษกระตุ้นนักเก็งกำไรแน่นแม่สอด ราคาที่ดินจับไม่ลงทะลุไร่ละ 40 ล้าน “CP.Land-Rize-Groove” ปักหมุดสี่แยกห้างโรบินสัน จัดโปรฯกระตุ้นยอดขาย Modern Trade ค้าวัสดุทุนท้องถิ่น “ห้าแยกกรุ๊ป” ดี๊ด๊ากำลังซื้อพม่าทะลักข้ามฝั่ง เล็งลงทุนผุดสาขาใหม่ “พะอัน” เมืองหลวงรัฐกะเหรี่ยง มั่นใจเป็นตลาด Blue Ocean

               ครบรอบ 20 ปีเปิดใช้สะพานมิตรภาพไทย-เมียนมา อ.แม่สอด จ.ตาก ทำให้การค้าชายแดนบูมต่อเนื่อง จากเดิมมีมูลค่าปีละ 300 ล้านบาท แนวโน้มเพิ่มเป็น 80,000-100,000 ล้านบาท ภายในปีนี้ ควบคู่กับกำลังมีการก่อสร้างสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมาแห่งที่ 2 คู่ขนานกับแห่งแรกห่างกัน 5 ก.ม. และเป็นพื้นที่จัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษอีกด้วย  อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้บูมอย่างที่คิด โดยมีมูลค่าปีละ 1,000 ล้านบาท ถือว่ามูลค่าไม่สูงหากเทียบกับศักยภาพของพื้นที่ ในขณะที่ธุรกิจค้าวัสดุก่อสร้างบูมมากเพราะมีความต้องการซื้อสูงจากประเทศเมียนมา

 

Supply เยอะกว่า Demand

              นายอำนาจ นันทหาร ประธานเครือข่ายธุรกิจเขตเศรษฐกิจพิเศษตาก และประธาน บจ.เอกเพชร แมเนจเมนต์ In house ด้านแรงงานต่างด้าวให้กับเครือสหพัฒน์ เปิดเผยว่า ภาพรวม แม่สอด อสังหา ช่วง 2 ปีนี้มีลงทุนคอนโดมิเนียม 10 โครงการ Supply ไม่สมดุลกับ Demand เพราะรัฐบาล Promote เขตเศรษฐกิจพิเศษทำให้มีทุนนอกพื้นที่เข้ามาเก็งกำไร

               คอนโดฯ คนนอกพื้นที่เกือบ 100% ที่มาลงทุน อาทิ C.P. Land ทำโรงแรม Fortune กับ Dream คอนโด, Hop Inn ขึ้นวิงแรก กับจะขึ้นอีกวิงเพราะเต็ม, Budget Hotel แบรนด์ B2 ของตะกูลจาวลา, VEE Condo กลุ่ม V-Sign ธุรกิจทำป้ายจากเชียงใหม่ ส่วนอสังหาฯท้องถิ่นก็มี Best คอนโด ทำเลใจกลางเมืองทั้งหมด

               สินค้าบ้านเดี่ยวเกิดยาก เนื่องจากราคาที่ดินแพง ปัจจุบันแม่สอดถนนสายหลัก อาทิ แม่ระมาด-แม่สอด ไร่ละ 10 ล้านบาท ทำเลนอกถนนหลักไร่ละ 2-3 ล้านบาท ดัชนีอสังหาฯ เช่น ราคาโรงแรม 800 บาท/คืน ราคาคอนโดฯ ตร.ม.ละ 50,000-70,000 บาท โดยห้อง Size 30 ตร.ม. ราคา 1.6-1.7 ล้านบาท ถือว่าสูงเพราะถูกกดดันด้วยราคาที่ดิน

 

ที่ดินแพง-กม.ใหม่ทุบมู้ด

                 การทำธุรกิจใน อ.แม่สอดรอลุ้นให้กลับมาคึกคักจากการเปิดใช้สะพานมิตรภาพไทย-เมียนมาแห่งที่ 2 จากตอนนี้ลงทุนชะลอตัวจาก 2 ปัจจัยหลัก

1.ที่ดินแพง และอยู่ในมือนักเก็งกำไร ใจกลางตลาดวาละ 100,000-200,000 บาท ทั่วไปวาละ 50,000 บาท

2.ประกาศกระทรวงมหาดไทยห้ามสร้างอาคารเกิน 500 เมตร มีระยะร่น 6 เมตรทุกแปลง ทำให้สร้างบ้านไม่ได้

              ยังมีผังเมืองใหม่ที่อยู่ระหว่างปรับปรุง ล่าสุดคือ กฎหมายแรงงานต่างด้าวฉบับใหม่ปี 2560 ภาคเอกชนในพื้นที่จึงมีข้อเสนอผลักดันเมืองแฝด แม่สอด-เมียวดี Sister City พยายามให้ใช้แรงงานเข้มข้นไปผลิตฝั่งเมียวดี อนาคต 3-5 ปีหน้าทำให้เรามีฐานผลิต เพราะถ้าสร้างในฝั่งเราอย่างเดียวอนาคตอาจลำบาก หรือถูกชาติอื่นยึดพื้นที่การลงทุนโซนชายแดนเมียนมาไป

 

คอนโดฯจีนแป้กยาว

               ตลาดคอนโดฯปัจจุบัน 10 โครงการ ส่วนใหญ่ไม่เกิน 80 ห้อง สูง 7 ชั้น มีคนเข้าอยู่ 70% ขายได้เกือบ 100% แต่แบงก์เข้มงวดสินเชื่อทำให้มีห้องรีเซล

              สำหรับกลุ่มเอกเพชร ลงทุนบ้านจัดสรรแบรนด์บ้านพรพระวอ บ้านในฝัน ตาลเดี่ยววิลล่า เป็นบ้านเดี่ยว 2-3 ล้านบาท ที่ดิน 50-150 ตร.วา พื้นที่ใช้สอย 100-180 ตร.ม. อาคารพาณิชย์ 2.9-4 ล้านบาท และทาวน์เฮาส 18 ตร.วา ราคา 800,000 -2 ล้านบาทโดยทำเลอาคารพาณิชย์อยู่บนถนนหลัก 5 เส้น อาทิ ถนนสายเอเชีย, แม่สอด-แม่ระมาด, แม่สอด-อุ้มผาง, ถนนอินทรคีรี-ประสาทวิถี เส้นคู่ขนานใจกลางเมือง ซึ่งห้องแถวราคา 9-10 ล้านบาท ราคาแพงเทียบเท่าย่านเยาวราช

              ปีหน้าทาวน์เฮาส์จะเกิดใหม่เยอะกว่าคอนโดฯ ซึ่งประเมินกันว่าคอนโดฯ 80 ยูนิต เรื่องค่าส่วนกลางจะดูแลกันยังไง เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคต่างจังหวัดยังไม่ได้ยอมรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางมูลค่าตลาดอสังหาฯไม่ถึงพันล้านบาทต่อปี คนส่วนใหญ่ยังสร้างบ้านเอง

             สำหรับแนวโน้มอีก 3-5 ปี อสังหาฯยังโตได้ เพราะการขยายตัวในพื้นที่ ประเภทที่น่าสนใจมีทั้งโครงการเพื่อขายกับโครงการเพื่อเช่า โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์

                 ที่ดินในจังหวัดไร่ละ 1 ล้าน ติดป้ายขายตรึม สภาวะในแม่สอดกระแสการพัฒนาไปก่อนความจริงเยอะ ผมเป็นคนที่นี่ยังรับไม่ได้ เหมือนมาปลุกให้ตื่นแล้วเราอยู่ยาก คนปลุกหนีไปไหนแล้วไม่รู้ อย่างคอนโดฯ เดิมคาดหวังนักลงทุนค้าขายชายแดนจะเข้ามาเยอะ แต่กลายเป็นว่าคนมีสตางค์ซื้อลงทุนปล่อยเช่า ต่างชาติมีแค่ 10-20% มาจากไต้หวัน ฮ่องกง ตั้งความหวังให้คนพม่ามาซื้อก็ลำบากเพราะมีข้อจำกัดต้องมีแหล่งพำนักอาศัยในเมืองไทย ต้องมี Work Permit และมีการ Declare เงินอย่างถูกต้อง

ลูกค้าพม่าช็อปวัสดุเพลิน

              นายอุดม สุขสด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บจ.ห้าแยกกรุ๊ป 2559 กล่าวว่า Modern Trade วัสดุห้าแยกกรุ๊ปในแม่สอด ตั้งเป้ามีรายได้ 1,000 ล้านบาท สัดส่วน 70% มาจากการส่งออกไปเมียนมา อีก 30% ขายในประเทศ ปัจจุบันมี 3 สาขา อยู่ อ.เมืองตาก เป้ารายได้ 110 ล้านบาท, ห้าแยกสุขภัณฑ์ อ.วังเจ้า ขนาด 20,000 ตร.ม. บนที่ดิน 30 ไร่ และห้าแยกกรุ๊ป แม่สอด พื้นที่ 20,800 ตร.ม.

               ครึ่งปีแรกยอดขายห้าแยกแม่สอด เฉลี่ยเดือนละ 82.4 ล้าน หรือวันละ 2.84 ล้าน จากสินค้าหลักคือแผ่นพื้นสำเร็จ เสาเข็ม กำลังการผลิตแผ่นพื้นสำเร็จ 1,250 คิวต่อวัน, เสาเข็ม 400 ตัน คอนกรีตผสมเสร็จคาดปีนี้ 200,000 คิว ส่วนท่าทรายอุดมใช้ภายในบริษัท 90% ขายคนนอก 10%

               แผนลงทุนในอนาคต อยู่ระหว่างเจรจาหาพันธมิตรร่วมลงทุนเปิด Modern Trade วัสดุในเมืองพะอัน เมืองหลวงของรัฐกะเหรี่ยง ใช้เงินลงทุน 200 ล้านบาท คาดว่าสามารถคืนทุนได้ภายใน 5 ปี เพราะมี Demand ทั้งจากการสร้างถนนหนทางในเมือง และการสร้างบ้านอยู่อาศัยของประชาชนเมียนมา

             พฤติกรรมลูกค้าพม่าใช้เงินสด โดยซื้อขายด้วยสกุลเงินบาท กลุ่มหลักยังมีหน่วยงานภาครัฐของไทยซึ่งเราให้เครดิตเทอม 2 เดือน ส่วนตลาดเมียวดีตอนนี้ปูนตราช้างมีส่วนแบ่ง 50% ปูนทีพีไอ 30% ปูนอินทรี 20% สินค้าเรามี 30 หมวด 2 หมื่นรายการให้เลือก สด ๆ ร้อน ๆ เสาไฟโซลาร์ขายดีมาก ต้นละ 4.1 หมื่น พม่าออร์เดอร์ทีเดียว 500 ต้น

 

ห้องชุดสร้างเสร็จทะลัก

               จากการสำรวจตลาดคอนโดฯ แม่สอด อสังหา ส่วนใหญ่เริ่มขายและก่อสร้างในปี 2558 ทำให้มีสต๊อกรอระบายบางส่วน และเริ่มมีโครงการทยอยสร้างเสร็จในปีนี้ มีโครงการ Park คอนโด Dream แม่สอด ของกลุ่ม C.P. Land เริ่มโอนห้องแรก สิงหาคมที่ผ่านมา ทำเลสี่แยกโรบินสัน มี 2 อาคาร สูง 8 ชั้น รวม 270 ยูนิต Size 27-32 ตร.ม. ราคาเริ่ม 1.4 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ม.ละ 52,000 บาท มีการปรับราคาหลังสร้างเสร็จแล้ว 2-3% ,โครงการ The Rize คอนโดมิเนียม@แม่สอด ของบจ. เนรมิตนคร หลังห้างโรบินสัน สร้างเฟสแรกอาคารชุดสูง 8 ชั้น 72 ยูนิต ขนาด 26-53 ตร.ม. เริ่ม 1.4-4.2 ล้านบาท เหลือขาย 30% จัดโปรโมชั่นฟรีค่าโอน 2%

                นายรุ่งโรจน์ ปัญญามณี ผู้จัดการบัญชี บจ. เสรีกรีน พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า เปิดขายโครงการ GROOVE Avenue แม่สอด อาคารพาณิชย์ 57 ยูนิต ทำเลสี่แยกโรบินสัน ราคา 9.7-19 ล้านบาท มียอดขาย40% กับโครงการ Best Condo สร้างเสร็จ 2 ปีครึ่ง มี 79 ยูนิต เหลือ 12 ยูนิต ขนาด 18-42 ตร.ม. เริ่ม 1.2-2 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ม.ละ 47,000 บาท

               บริษัทรีโมเดลธุรกิจ ปรับเป็นคอนโดฯ เหลือ 1 อาคาร และทำ Budget Hotel 1 อาคาร เจรจากลุ่ม B2 จากเชียงใหม่ มาทำเชนโรงแรม B2 Premium เพราะตลาดโรงแรมเริ่มดีขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ นายรุ่งโรจน์กล่าว

 

ภาพ :  terrabkk.com      /   ที่มา :   www.prachachat.net/property

Leave a Reply