ทำเลฮิตของ นักลงทุนจีน ได้แก่ กทม.-เชียงใหม่-ภูเก็ต-พัทยา
คู่มือดึง นักลงทุนจีน ซื้ออสังหาไทย 63% ซื้อ 5-10 ล.
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวบรรยายในงานสัมมนาประจำปีสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ หัวข้อ “โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนในประเทศไทย” เผยข้อมูลว่า “รูปแบบการลงทุน” ส่วนใหญ่ นักลงทุนจีน เป็นชนชั้นกลาง นิยมซื้อเนื่องจากสาเหตุ 3 ประการ ดังนี้
1.อสังหาฯ ไทยมีราคาถูกกว่าในประเทศจีน,
เงื่อนไขการซื้อ-ขายไม่ยุ่งยาก เช่น สัดส่วนเงินดาวน์ในจีน 35% ไทย 5-10%, ภาษีการโอนในจีนสูงกว่า 1-2 เท่า และอัตราค่าตอบแทนไทยสูงกว่า อาทิ การซื้อเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว สามารถคืนทุนได้ภายใน 219 เดือน หรือ 1:219 ขณะที่ลงทุนลักษณะเดียวกันทำเลใจกลางเมืองปักกิ่ง ระยะเวลาคืนทุน 1:623 เซี่ยงไฮ้ 1:656 และกวางโจว 1:470 บน Yield หรือ ผลตอบแทนการลงทุน 5-7%
2.โมเดลการลงทุน อสังหาฯ แบบเช่านักลงทุนมองว่าไม่คุ้มค่าเมื่อเทียบกับการซื้อ,
การร่วมลงทุนก็ไม่มีความไว้ใจในขณะที่การขอสินเชื่อธนาคารให้สัดส่วนเงินกู้ 70%
3.ระดับราคาที่สนใจ
พบว่า สัดส่วน 63% ลงทุนระดับ 1-2 ล้านหยวน หรือ 5-10 ล้านบาท, สัดส่วน 22% ลงทุนในอสังหาฯ ราคา 500,000-700,000 หยวน หรือ 2.5-3.5 ล้านบาท และสัดส่วน 25% ลงทุนอสังหาฯราคาต่ำกว่า 500,000 หยวน หรือไม่เกิน 2.5 ล้านบาท
“ประเภทอสังหาฯ ที่ให้ความนิยมลงทุน” แบ่งได้ดังนี้
1.คอนโดมิเนียม
เนื่องจากมีราคาถูกกว่าในประเทศจีน เช่น เมืองหลักอย่างปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ กวางโจว เฉลี่ยตารางเมตรละ 30,000-40,000 หยวน (150,000-200,000 บาท) เมืองรองอย่างคุนหมิง เจิ้งโจว เฉลี่ยตารางเมตรละ 15,000-25,000 หยวน (75,000-125,000 บาท) เปรียบเทียบราคาในกรุงเทพฯ ภูเก็ต หัวหิน พัทยา เฉลี่ยตารางเมตรละ 20,000-30,000 หยวน (100,000-150,000 บาท) กรณีเมืองท่องเที่ยวธรรมชาติเช่นเชียงใหม่ เฉลี่ย 12,000 หยวน หรือ 50,000-100,000 บาท/ตารางเมตร
นักลงทุนจีน นิยมซื้อคอนโดฯ ขายแบบ Fully Furnished หากเทียบกับคอนโดฯ ในจีน ราคา 1-2 ล้านหยวน มีค่าใช้จ่ายตกแต่งเพิ่ม 20-30% ทำให้เปรียบเทียบว่าถ้าตกแต่งฟูลลี่เฟอร์นิชเท่ากับซื้อห้องชุดได้ส่วนลด 20-30% นั่นเอง โดยสำหรับอัตราผลตอบแทนการลงทุนมองว่าสูงกว่าในจีน เช่น เซี่ยงไฮ้ ห้องชุด 1-2 ล้านหยวน ค่าเช่าเฉลี่ย 3,000-4,000หยวน
2.บ้านเดี่ยว
แม้มีราคาถูกกว่าคอนโดฯ แต่กฎหมายไทยมีข้อจำกัดทำให้ต่างชาติซื้อขายยาก แม้มีวิธีรูปแบบอื่นมาช่วยในการซื้อขาย ขณะที่ประเภทอื่น ๆ นักลงทุนจีน ไม่มีความมั่นใจในการลงทุน
“ประเทศที่ นักลงทุนจีน นิยมไปลงทุนซื้ออสังหาฯ”
อันดับ 1-2 คือ อเมริกากับออสเตรเลีย, อันดับ 3 แคนาดา, อันดับ 4 นิวซีแลนด์, อันดับ 5 ประเทศไทย, อันดับ 6 อังกฤษ อันดับ 7-10 ได้แก่ ญี่ปุ่น สิงคโปร์ สเปน เยอรมนี ทั้งนี้ ช่วงปี 2557-2558 คนจีนลงทุนซื้ออสังหาฯ ในไทยเพิ่ม 180% ปัจจัยบวกส่วนหนึ่งมาจากค่าเงินหยวนกับไทยเพิ่มขึ้น 19% ทำให้เป็นโอกาสของผู้ซื้อชาวจีน โดยทำเลที่เลือกซื้อเรียงลำดับมากไปหาน้อย ประกอบด้วย กรุงเทพฯ 29.3% เชียงใหม่ 21.8% ภูเก็ต 17.3% พัทยา 15.8% และเมืองอื่นๆ 15.8% ซึ่งมีเหตุผลสนับสนุน 3 ข้อ ดังนี้
1.กรุงเทพฯ มากที่สุดเพราะมองว่าเป็นตลาดใหญ่ มีความมั่นคง และราคายังปรับเพิ่มสูงได้,
2.เชียงใหม่ ราคาค่อนข้างถูก อากาศดี น่าอยู่ มีบริการทางการแพทย์คุณภาพดีราคาสมเหตุสมผล และมีโรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง
3.ภูเก็ตและพัทยา ก่อนอื่นต้องท้าวความถึง มณฑลไหหลำ กันก่อนว่า เป็นมณฑลเดียวที่ตั้งในเขตร้อน ทำให้คนจำนวนมากใช้เป็นที่หลบหนาวของคนจีน โดยเฉพาะเมืองชายทะเลอย่างเมืองซานย่า ปีที่ผ่านมาราคาบ้านเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนใกล้เคียงเมืองปักกิ่ง เซี่ยงไฮ้ คอนโดฯ เฉลี่ย 25,743 หยวน หรือ 128,715 บาท/ตารางเมตร ขณะที่มาลงทุนในภูเก็ต พัทยา มีราคาถูกกว่า เช่น เฉลี่ยราคาห้องชุดในพัทยา 81,500 บาท/ตารางเมตร
“เปรียบเทียบ ไทย-จีน กฎหมายอสังหาฯ ที่เกี่ยวข้อง”
พบว่า กฎหมายจำกัดการนำเงินเข้า-ออกประเทศ ชาวจีนไม่สามารถโอนเงินออกนอกประเทศเกิน 50,000 ดอลลาร์ หรือ 345,000 หยวน หรือ 1,750,000 บาท รวมทั้งรัฐบาลจีนออกนโยบายการจำกัดการซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศจีน ในขณะที่กฎหมายไทยมีข้อบังคับการถือครองที่ดินของคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน คือ ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกินครอบครัวละ 1 ร่, พาณิชยกรรมไม่เกิน 1 ไร่, เพื่ออุตสาหกรรม 10 ไร่, เพื่อเกษตรกรรรม 10 ไร่, เพื่อการศาสนา 1 ไร่, เพื่อการสาธารณกุศล 5 ไร่ และใช้เป็นสุสานตระกูลละไม่เกิน 200 วา ทั้งนี้ นักลงทุนนำเงินมาลงทุนในไทยเกิน 40 ล้านบาท สามารถซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี
“ความพร้อมและโอกาส”
1.ตลาด Retirement ปัจจุบันการขอ VISA เกษียณอายุง่ายขึ้น หลักฐานสินทรัพย์ต่ำเพียงแค่เปิดบัญชีธนาคารทหารไทย เงินฝาก 800,000บาท หลังทำ VISA ผ่านเรียบร้อยสามารถนำเงินไปใช้จ่ายอย่างอื่นได้ ทำให้ดึงดูดชาวจีนเกษียณอายุมาซื้ออสังหาฯ ในไทย
2.นอกจากนี้ การขอสินเชื่อง่ายขึ้น โดยจีนมีธนาคาร ICBC เปิดสาขาแล้ว
3.บวกกับนโยบาย one belt one road ได้รับการส่งเสริมการพัฒนาที่ครอบคลุมถึงประเทศไทยด้วย
4.ค่าใช้จ่ายถูก ราคาสินค้าอุปโภคบริโภคต่ำกว่า 1 .3 เทียบกับปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ ตัวอย่าง สามี-ภรรยา ซื้อบ้านในกรุงเทพฯ มีค่าใช้จ่ายเดือนละ 10,000 บาท หรือ 2,000 หยวน เทียบกับเซี่ยงไฮ้ค่าใช้จ่ายเดือนละ 5,000-6,000หยวน หรือ เดือนละ 30,000 บาท
5.มีสถาบันการศึกษา ระดับมัธยม มหาวิทยาลัยรองรับ ทำให้นิยมซื้อคอนโดฯ ให้ลูกอยู่อาศัยระหว่างเรียน
6.การย้ายฐานการผลิต หรือลงทุนของภาคเอกชน เช่น บริษัทหัวเหว่ย มีข่าวจะย้ายฐานการผลิตมาประเทศไทยเร็วๆ นี้
อย่างไรก็ตาม ในด้านค่าส่วนกลาง อสังหาฯ ไทยแพงกว่าในจีน 2-3 เท่า โดยค่าส่วนกลางในไทย 40-80 บาท/ตารางเมตร เทียบกับจีนตก 10-15 บาท/ตารางเมตร , สเป็กวัสดุก่สร้างแตกต่างกัน , บริษัทนายหน้าไม่มีมาตรฐาน ไม่มีกฎหมายควบคุม ไม่ซื่อสัตย์ และเรียกค่าคอมมิสชันแพง
