เจาะลึก ทำเลศักยภาพอโศก-รัชดา CENTRAL BUSINESS DISTRICT แห่งใหม่

เจาะลึก ทำเลศักยภาพอโศก-รัชดา

เจาะลึก ทำเลศักยภาพอโศก-รัชดา

ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD) ของกรุงเทพมหานคร ทำเลแห่งนี้กำลังเป็นที่จับตามองของกลุ่มทุนทั้งจากไทยและต่างประเทศ เนื่องจากยังมีที่ดินว่างเปล่าอยู่หลายแปลงที่รอการพัฒนา โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินของรัฐที่เริ่มทยอยปล่อยออกมาให้เอกชนพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

ศักยภาพด้านทำเล

ทำเล อโศก-รัชดา ถือเป็นทำเลที่เป็นศูนย์รวมทางด้านการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมานคร เพราะทำเลนี้เพียงทำเลเดียวสามารถเชื่อมต่อออกไปได้ทั่วทุกสาระทิศ รายล้อมไปด้วยโครงข่ายโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ ทั้ง ทางด่วนหลายเส้น และเป็นศูนย์รวมรถไฟฟ้าหลายสาย และในอนาคตยังมีอีกหลายโครงการที่จะถูกพัฒนาขึ้นบริเวณนี้ ทำเลนี้ยังโดดเด่นด้านการคมนาคมเนื่องจากสามารถเลือกการเดินทางได้เกือบทุกช่องทาง ได้แก่

ทางด่วนศรีรัช เป็นจุดศูนย์กลางเชื่อมต่อทางด่วนทุกเส้นสามารถเชื่อมเข้าทางพิเศษเฉลิมมหานครออกพระราม2- บางนาได้ ถ้าเชื่อมเข้าทางพิเศษอุตราภิมุข (ดอนเมือง โทลเวย์) ออกรังสิตได้ ถ้าเชื่อมทางพิเศษฉลองรัช ออกรามอินทรา-เกษตรนวมินทร์ และสามารถเชื่อมเข้าถนนมอเตอร์เวย์สายกรุงเทพ-ชลบุรี

รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ทำอโศก-รัชดาภิเษก มีสถานีอโศก สถานีเพชรบุรี และสถานีพระราม9 ซึ่ง MRT จะสามารถเชื่อมต่อเข้ากับสถานี BTS โดยเดินทางเพียง 1-2 สถานีเท่านั้น ช่วยอำนวยความสะดวกในการเดินทางไปยังฝั่งพระนคร (หัวลำโพง) และฝั่งลาดพร้าว

รถไฟฟ้าสายสีเขียว (BTS) ทำเลอโศก-รัชดาภิเษกใกล้จุดเชื่อมต่อ BTS กับ MRT ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางไปทิศตะวันตกของกรุงเทพมหานคร (ย่านฝั่งธนบุรี), ทิศตะวันออก (ย่านบางนา), และเชื่อมกับศูนย์กลางด้านการคมนาคมแห่งใหม่ในอนาคตอย่างหมอชิต

Airport Link ทำเลอโศก-รัชดาภิเษก ใกล้สถานีมักกะสันบนถนนเพชรบุรี สามารถเดินไปทางไปสนามบินสุวรรณภูมิ-ลาดกระบังได้อย่างสะดวกรวดเร็ว และสามารถเดินทางเข้าสู่จุดใจกลางเมืองได้อย่างรวดเร็วเช่นกัน

โครงการในอนาคต รถไฟฟ้าสายส้ม ระยะทางรวม 39.6 กม. โดยโครงการเริ่มต้นจากสถานีรถไฟตลิ่งชัน ตัดตรงไปเชื่อมกับโครงการรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล (Interchange Station) ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แล้วเบี้ยงเข้าแนวถนนพระราม9 ตัดผ่านถนนประดิษฐ์ธรรมนูญ ไปสิ้นสุดที่สถานีสุวินทวงศ์บริเวณมีนบุรี คาดว่าจะเปิดใช้ ปี พ.ศ.2563 ซึ่งจะทำให้การคมนาคมในบริเวณนี้สะดวกรวดเร็วมากยิ่งขึ้น

ทำเลศักยภาพอโศก-รัชดา-p1

ศักยภาพด้านศูนย์กลางธุรกิจใหม่

Mega Project มักกะสัน
กำลังเป็นที่สนใจจากหลายฝ่ายหลังจากถูกปล่อยร้างมานานหลายสิบปี ขณะนี้ถึงคราวที่จะต้องนำพื้นที่ดังกล่าวมาใช้ประโยชน์ พล.อ.อ. ประจิน จั่นตอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ออกมาประกาศแผนพัฒนาพื้นที่มักกะสันแผนใหม่ ช่วงเดือน เม.ย. – 18 พ.ค.2558 หลังจากได้ตั้งโจทย์ว่า ปอดคนกรุงเทพฯและพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์สร้างราย ได้คืนคลังหลังรับโอนสิทธิ์การพัฒนาที่ดินระยะยาวเพื่อแลกหนี้ของ ร.ฟ.ท. โดยได้จัดสรรค์พื้นที่สำหรับการพัฒนาโครงการทั้งหมด 497 ไร่ ออกเป็น 2 ระยะ ได้แก่ ระยะแรก 320 ไร่ แบ่งออกเป็น พื้นที่สาธารณะด้านการจราจรและพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อหารายได้ดูแลสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์ 140 ไร่ สร้างสวนสาธารณะ 150 ไร่ พิพิธภัณฑ์ขนส่งทางราง 30 ไร่  ระยะที่สอง 177 ไร่ ยังไม่ได้รับการพิจารณา

แผนมักกะสันคอมเพล็กซ์

Mega Project มักกะสัน

Mega Project Singha Estate
ขนาดที่ดินรวม 11 ไร่ 1 งาน 24 ตารางวา ตั้งอยู่มุมถนนอโศกมนตรีและถนนเพชรบุรี (เดิมเป็นที่ตั้งของสถานทูตญี่ปุ่น) มีโครงการที่จะพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แบบครบวงจร (Mixed-use Development) ประกอบด้วยอาคารสำนักงานเกรดเอ อาคารอเนกประสงค์ พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรมขนาดเล็ก โครงการอยู่ในแผนการพัฒนาของ Singha Estate

Mega Project Grand Rama9
บริเวณแยก รัชดาภิเษก-พระราม9 ที่ใหญ่ที่สุดเพียงแห่งเดียวในกรุงเทพมหานคร บนพื้นที่โครงการ 73 ไร่ ปัจจุบันดำเนินการแล้วเสร็จเกือบทุกโครงการเหลือเพียง Super Tower และ Hotel Grand Rama9 เท่านั้น โดยบริษัท Grand Canal Land มีความประสงค์จะปั่นทำเลศักยภาพแห่งนี้ให้เป็น “ย่านศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ (New CBD Rama9)” เพื่อรองรับการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์จากย่านธุรกิจบริเวณ สุขุมวิท-เพลินจิต-สีลม-สาทร (CBD) ที่มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดย TerraBKK Researchคาดว่า Mega Project ดังกล่าวจะดึงผู้คนเข้ามาหมุนเวียนในย่านนี้กว่า 2-3 แสนคนต่อวัน

Grand Rama9

ศูนย์กลางทางด้านธุรกิจ การเงินในอนาคต
AIA Capital Center & The Capital Market Center ความชัดเจนที่ให้เส้นรัชดาภิเษก เป็น New CBD ชัดเจนขึ้นเรื่อยๆหลังจากมีอาคาร The Capital Market Center (ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) และ AIA Capital Center เป็นการเติมเต็มให้เส้นรัชดาภิเษก-พระราม9 กลายเป็นศูนย์กลางธุรกิจอย่างแท้จริง

ทำเลศักยภาพอโศก-รัชดา-p2

ศักยภาพด้านการลงทุน

ราคาของคอนโด High-Rise ในย่าน อโศก-รัชดา ตอนนี้วิ่งอยู่ที่ประมาณ 110,000 บาท – 160,000 บาทต่อตร.ม. ซึ่งหากเทียบกับย่าน Central Business District (CBD) อื่นๆ เช่น เพลินจิต สุขุมวิทตอนต้น หรือสีลม ซึ่งตอนนี้บางโครงการ High-Rise ในย่านเหล่านี้วิ่งกันไปถึง 2-3 แสนกว่าต่อ ตร.ม.แล้ว ดังนั้น ก็เรียกได้ว่าย่านรัชดาฯ ยังมี Upside ด้านราคาขึ้นไปได้อีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาถึงว่า บนถนนรัชดาฯ ยังมีพื้นที่ หรือแปลงที่ดินซึ่งยังว่างเปล่าสามารถพัฒนาได้อีก และปัจจุบันก็มีการก่อสร้างโครงการเชิงพาณิชย์เพิ่มเติมขึ้นอยู่เรื่อยๆ

โครงการคอนโด ทำเล อโศก-รัชดา ฮอตสุดในกลุ่มชาวต่างชาติ
โดยเฉพาะจากแยกเพชรบุรีมาจนถึงแยกศูนย์วัฒนธรรม จะเห็นได้ว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตมาก เพราะเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ย่านศูนย์กลางธุรกิจและยังใกล้ทางด่วนอีกด้วย หากพิจารณาในแง่ของการลงทุนทั้งจากการปล่อยเช่าและการถือครองระยะยาว ทำเลนี้ถือว่ามีศักยภาพในแง่การลงทุนสูง จากความต้องการใหม่ทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ย้ายมาอยู่อาศัยตามแหล่งงาน โดยเฉพาะชาวจีนและเริ่มเห็นชาวญี่ปุ่นและโดดเด่นมากโดยเฉพาะกับชาวจีนและญี่ปุ่นเพิ่มเข้ามาในพื้นที่นี้

จากการสำรวจที่น่าสนใจของ TerraBKK Research ได้สำรวจการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) และอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) ของคอนโดฯพร้อมอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าภายในรัศมี 500 เมตรในทำเลรัชดา-พระราม9 พบว่าทำเลนี้มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคา (Capital Gain) อยู่ที่ประมาณ 6-10% ต่อปี และได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 6-7% ต่อปี มีรายละเอียดดังนี้

ทำเลศักยภาพอโศก-รัชดา-p3

ต่างชาติซื้อคอนโดยกชั้นในแถบรัชดา!!!

รัชดาภิเษกเป็นถนนที่ “ถูกจริต” ของชาวต่างชาติโดยเฉพาะอย่างยิ่งจีนและเกาหลี ตัวอย่างที่เห็น ได้ชัดคือสถานทูตสาธาณรัฐประชาชนจีนประจำประเทศไทยได้ซื้อคอนโดย่านรัชดาภิเษก “เบ็ล แกรนด์ พระราม 9 (Belle Grand Rama 9)” ในทาวเวอร์ที่ 6 จำนวนกว่า 80 ยูนิต หรือประมาณ 30% เพื่อเป็นที่พักอาศัยแห่งใหม่ให้กับเจ้าหน้าที่ ส่วนห้องชุดที่เหลืออีก 140 ยูนิต สถานทูตทำข้อตกลงขอให้บริษัทหยุดพักการขายไว้โดยจะแนะนำชาวจีนที่สนใจมาซื้อ เพราะต้องการให้เป็นทาวเวอร์ที่มีแต่คนจีนพักอาศัย เพราะใกล้กับสถานทูตจีนและมีคนจีนพักในย่านนี้เยอะ และอีก 1 โครงการที่เป็นการร่วมลงทุนระหว่างไทยและจีน คือ โครงการ TC Green ย่านรัชดา-พระราม 9 ของบริษัท เทียนเฉินอินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ (ไทยแลนด์) โครงการเป็นอาคารชุดสูง 32 ชั้น ชั้นใต้ดิน 1 ชั้น รวมเป็นจำนวน 4 อาคาร ในมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาฯ จีนที่มองไทยนั้น มีความเชื่อมั่นว่าอสังหาฯ ไทยยังขยายตัวได้อีกมาก

โครงการคอนโดที่น่าจับตาที่สุดใน ทำเล อโศก-รัชดา

คอนโดมิเนียมโครงการใหม่ที่เปิดขายในปัจจุบันของย่าน อโศก-รัชดา มีจำนวนทั้งสิ้น 8 โครงการ ซึ่งเปิดตัวมาตั้งแต่ปี 2009 – 2014 ซึ่งโครงการส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมของเหล่าบริษัทมหาชน โดยเป็นโครงการของ AP มากถึง 4 โครงการ โครงการของ Pruksa จำนวน 2 โครงการ รวมถึงเหล่าดีเวลลอปเปอร์เจ้าใหญ่ๆ อย่าง Ananda, Areeya, Noble และ G Land ตั้งอยู่ในระยะการเดินทางไม่เกิน 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า อีกหนึ่ง Developer เจ้าใหม่ที่น่าจับตามองในปีนี้คือ AQ Estate นักพัฒนาอสังหาไฟแรงกับแนวคิดใหม่ โดยจะเข้ามาบุกตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Hi-end ใจกลางเมือง โดยใช้ชื่อโครงการว่า AQ ARIA Asoke จะน่าสนใจขนาดไหนคงต้องติดตามดูต่อไป เมื่อเราพิจารณาตามแต่ละสถานีมีรายละเอียดดังนี้

MRT สถานีศูนย์วัฒนธรรม ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 157,000 บาท/ตร.ม. ยอดขายเฉลี่ย 80% ประกอบด้วย โครงการ Ivy Ampio Ratchada โดย Pruksa ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 166,600 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัวโครงการ และโครงการ Noble Revolve 2 Ratchada ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 147,500 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 20% จากราคาเปิดตัวโครงการ

ทำเลศักยภาพอโศก-รัชดา-p4

MRT พระราม 9 ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 135,000 บาท/ตร.ม. ยอดขายเฉลี่ย 90% เป็นสถานีที่มีโครงการคอนโดมิเนียมรายล้อมเป็นจำนวนมาก เพราะอยู่ใกล้เซ็นทรัล พล่าซ่า พระราม 9 และใกล้ NEW CBD แห่งใหม่ อาทิ โครงการ Ideo Mobi Rama 9 ของ Ananda ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 163,500 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัว โครงการของ AP ทั้งโครงการ Aspire Rama 9 ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 90,700 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 5% จากราคาเปิดตัว โครงการ Rhythm Asoke ราคาปัจจุบันอยู่ที่158,000 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัว และโครงการ Rhythm Asoke II ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุน ระหว่าง AP และ Mitsubishi Estate จากประเทศญี่ปุ่น จึงเต็มไปด้วยกลิ่นอายของสถาปัตยกรรมญี่ปุ่น รถไฟฟ้า ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 179,900 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 35% จากราคาเปิดตัว โครงการ Condolette Midst Rama 9 ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 139,600 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 5% จากราคาเปิดตัว และโครงการ A Space I.D. Asoke-Ratchada ราคาปัจจุบันอยู่ที่ 106,200 บาท/ตร.ม. ราคาปรับตัวสูงขึ้น 10% จากราคาเปิดตัว

MRT เพชรบุรี
 ราคาเฉลี่ย  155,000/ตร.ม. ยอดขายเฉลี่ย 95% เป็นสถานีที่มีโครงการคอนโดราคาสูงและอยู่ในระดับ Luxury แต่ยังมีจำนวนไม่มากนัก ได้แก่ Q Asoke ราคา Re-sale ปัจจุบันเฉลี่ยที่ 200,000 / ตร.ม. ราคาปรับตัว 15% เทียบจากราคาเปิดตัว สถานี MRT เพชรบุรี เป็นสถานีที่ขึ้นคอนโดใหม่ค่อนข้างยากเพราะเนื่องจากแปลนที่ดินบริเวณนี้ค่อนข้างหายากและราคาสูงขึ้นไปมากแล้ว

แหล่งข้อมูล Propertytoday, Terrabkk

Leave a Reply