คอนโดทองหล่อ แข่งดุ! จับลูกค้าญี่ปุ่น

คอนโดทองหล่อ

บุกเดือด! สมรภูมิ คอนโดทองหล่อ ! ถม 3 หมื่นล้าน

                ทองหล่อเดือด แค่ครึ่งปีบิ๊กอสังหาริมทรัพย์ทุ่ม 30,000 ล้าน ปักหมุด คอนโดทองหล่อ หรูแน่นซอย ตีคู่ทำเลทองซอยพร้อมพงษ์ ย่านสุขุมวิท เจาะตลาดลูกค้า New Money เศรษฐีรุ่นใหม่ เป้าหมายใหญ่ คือ นักธุรกิจกลุ่มญี่ปุ่นเริ่มเคลื่อนย้ายที่อยู่สู่สุขุมวิท 55 เต็มรูปแบบ จับตาเป็น Little Tokyo แห่งใหม่ “แสนสิริ-Land & Houses-พฤกษา เรียลเอสเตท-เกษร พร็อพเพอร์ตี้-Major Development” ประชันแบรนด์ดัง ขายเฉลี่ยตารางเมตรละ 300,000 ขึ้นไป

               ครึ่งปีแรก 2560 ตลาดคอนโดมิเนียมยังมีภาวะการแข่งขันดุเดือดอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะทำเล “ทองหล่อ” สุขุมวิท 55 ปัจจุบันถูกยกระดับเป็นทำเลอาคารชุดระดับ Luxury ตีคู่มากับทำเลพร้อมพงษ์ หรือ สุขุมวิท 39 ที่ดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อหลักเศรษฐีรุ่นใหม่ หรือ New Money

 

ปักหมุดแน่นซอย

            ซอยทองหล่ออัดแน่นไปด้วยแหล่ง Shopping , Office และที่อยู่อาศัยระดับ Premium มี Community Mall ถึง 8 แห่ง อาทิ Market Place, J Avenue, 8 Thonglor, Seen Space, The Taste, 9:53 Art Mall, The Commons, 72 Courtyard และ Maze ทองหล่อ

            ส่วน คอนโดทองหล่อ แบรนด์ดัง ภายใต้การพัฒนาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ต่างทยอยแจ้งเกิด อาทิ The Bangkok ทองหล่อ ปักหมุดหัวถนนซอย 1 โดย Land & Houses, The Reserve ทองหล่อ ซอย 2 ของ บมจ.พฤกษาฯ ตอนเปิดขายเฉลี่ย 250,000 บาท/ตร.ม. สามารถปิดการขายได้เร็วและราคาขยับขึ้นเป็น 270,000 บาท/ตร.ม., โครงการ RUNESU ทองหล่อ ซอยของบริษัท W Property ที่ร่วมทุนกับ “ชินวะกรุ๊ป” จากญี่ปุ่น เป้าหมายเจาะตลาดคนญี่ปุ่นโดยเฉพาะ ซึ่งเริ่มเคลื่อนย้ายมาอยู่ซอยนี้มากขึ้นเรื่อย ๆ เปรียบเหมือน Little Tokyo แห่งใหม่

            โครงการ Khun by YOU ทองหล่อ ซอย 12 ของ บมจ.แสนสิริ ซึ่งประสบความสำเร็จจากแบรนด์ HQ ทองหล่อ บนที่ดิน 2 ไร่ และ Quattro ส่วนที่รอเปิดตัว คือ The Monument ทองหล่อ โดยแสนสิริร่วมทุนกับ BTS Group Holdings มูลค่า 6,000 ล้านบาท , โครงการ TELA ทองหล่อ ซอย 13 ของ Gaysorn Property, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เตรียมขึ้นโครงการ Mixed-Use และ Service Apartment แบรนด์ One Thonglor บนที่ดินเช่า 2 ไร่ ระยะยาว 30 ปี

             ในขณะที่หัวถนนฝั่งสุขุมวิท จุด Focus รถไฟฟ้า BTS สถานีทองหล่อ Singha Estate ซื้อที่ดิน 2.5 ไร่ เฉลี่ยตารางวาละ 1.75 ล้านบาท จากกลุ่ม Fragrant เมื่อปลายปี 2559 รอขึ้นคอนโดฯมูลค่าโครงการ 6,000 ล้านบาท จำนวน 400 ยูนิต คาดว่าราคาเฉลี่ย 300,000-400,000 บาท/ตร.ม. โดยบริษัท Fragrant เหลือแลนด์แบงก์เก็บไว้พัฒนาเอง 4 ไร่ ทำเลสุขุมวิท 36 ติดสถานี BTS ทองหล่อ แนวโน้มทำ Mixed-Use กับคอนโดฯ คาดว่าราคาแตะ 400,000/ตร.ม.

 

p0101130760p1

ลงทุน คอนโดทองหล่อ โดยอสังหารายใหญ่

“New Money” แห่ช็อปฯ

             ดร.สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เผยว่า ซอยทองหล่อเป็นทำเล Hot Hit ในการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับ Hi-End จนถึง Luxury ที่มีการแข่งขันสูงตั้งแต่ปี 2559-2560 โดยแข่งขันกันเปิดตัวใหม่นับ 10 โครงการ โดยระยะทาง 2 กม.ขายได้ทั้งช่วงต้นซอยฝั่งถนนสุขุมวิทไปจนถึงปลายซอยฝั่งถนนเพชรบุรี

               ผมนิยามว่า ทองหล่อ เป็น Prime Residential Area ผู้ประกอบการ ทุกรายเห็นคล้ายๆกัน ขายแพงทุกโครงการ Location เป็นตัวตัดสิน ความ Prime ของทำเลไม่ได้อยู่ที่รถไฟฟ้า BTS มองว่าช่วงกลางๆ ทองหล่อจะ Prime กว่าด้วยซ้ำ ในขณะที่เชื่อมถนนหลัก 2 สาย ใกล้เพชรบุรี-สุขุมวิท ขับรถไม่ไกล มีเงินอยู่แล้ว รถไฟฟ้า BTS ไม่ใช่ Factor แรกในการตัดสินใจซื้อห้องชุด

              ดร.สุริยาประเมินด้วยว่า ซอยทองหล่อมีฝั่งเลขคู่กับเลขคี่ โดยส่วนตัวมองว่าเลขคี่จะไพรมกว่าเลขคู่เล็กน้อย ให้ความรู้สึกเหมือนถนนสุขุมวิท ใกล้ร้านอาหาร Lifestyle ถูกโฉลกกว่า เทียบกับฝั่งเลขคู่อาจต้องขับรถระยะทางยาวขึ้นเล็กน้อย แต่ไม่แตกต่างกันมาก

               ในด้านกลุ่มลูกค้า ห้องชุด Luxury ไม่มีปัญหาเรื่องกำลังซื้อ อยู่ที่ความพึงพอใจ แต่ถ้าหากเทียบทำเล TOP 5 ของกรุงเทพฯ สิ่งที่เห็น คือ กลุ่ม New Money ต้องเป็นทำเลทองหล่อ พร้อมพงษ์ ส่วนทำเลราชดำริ หลังสวน วิทยุ ฯลฯ มองว่าผู้ซื้อหลักเป็นกลุ่ม Old Money

 

เศรษฐีอยู่เอง 80-90%

              นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือแสนสิริ เปิดเผยว่า ย้อนกลับไปช่วง 7-8 ปี ทำเลทองหล่อมีผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดฯไม่มากนัก เฉลี่ยปีละ 1-2 โครงการ เนื่องจากข้อจำกัดด้านที่ดิน ในขณะที่ Demand มีสูงในกลุ่มราคา Hi-End- Luxury โดยมี Supply รวมกัน 1,800-2,000 ยูนิต

              ส่วนตลาดรีเซล พบว่ามีการขยับราคาอย่างต่อเนื่อง อาทิ โครงการ Quattro by Sansiri และ HQ ทองหล่อ ราคาปรับขึ้น 80% เทียบกับราคาตอนเปิดพรีเซลโครงการ แนวโน้มยังสามารถปรับตัวได้อีก เนื่องจากต้นทุนที่ดินแพงมากในปัจจุบัน สถิติหลายโครงการมีต้นทุนที่ดินเกินตารางวาละ 1 ล้านบาท อาทิ ปี 2558 โครงการ TELA ทองหล่อ มีต้นทุนที่ดิน 1.1 ล้านบาท/ตารางวา, Laviq สุขุมวิท 57 ต้นทุน 1.2 ล้านบาท/ตารางวา ขยับมาปี 2559 โครงการบ Beatniq ซื้อมาพัฒนา 1.3 ล้านบาท/ตารางวา และโครงการ The Bangkok ทองหล่อ ต้นทุน 2 ล้านบาท/ตารางวา ฯลฯ

            จุดเด่นเป็นทำเลที่มีการพักอาศัยจริงสูงถึง 80-90% รวมทั้งมีอัตราการขายเกิน 80% แสดงให้เห็นถึง Demand ยังมีสูงมากในทำเลนี้

 

ญี่ปุ่นกุมตลาดเช่า 70%

               สำหรับตลาดซื้อลงทุนปล่อยเช่า นายอนุกูลกล่าวเพิ่มเติมว่า ซอยทองหล่อมีผลตอบแทนเฉลี่ยปีละ 5% ถือเป็นระดับน่าพอใจมาก กลุ่มผู้เช่าหลักเป็นคนญี่ปุ่นที่ทำงานในประเทศไทย (Expat) สูงถึง 70% รองลงมาผู้เช่าเป็นคนเกาหลีใต้ อเมริกัน และคนไทย โดยห้องชุด 2 ห้องนอน Size 75-85 ตารางเมตร มีค่าเช่าเฉลี่ย 65,000-85,000 บาท/เดือน หรือ เฉลี่ย 1,000 บาท/ตารางเมตร

               นายวิชัย จุฬาโอฬารกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ จำกัด กล่าวว่า คอนโดฯ RUNESU ทองหล่อ 5 ทำเลห่างจากสถานี BTS ทองหล่อ 800 เมตร บนเนื้อที่ 1 ไร่ ออกแบบเป็นคอนโดฯ Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร 156 ยูนิต ห้องชุด 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 29-72 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 4.9 ล้านบาท ตามแผนเริ่มก่อสร้างไตรมาส 3/60 กำหนดแล้วเสร็จไตรมาส 4/61 เฉลี่ยเริ่ม 210,000 บาท/ตร.ม. กลยุทธ์การแข่งขันมีจุดเด่นสำคัญ คือ นำเทคโนโลยี “รูเนะสุ” ซึ่งเป็นลิขสิทธิ์เฉพาะของ Shinwa-Group เจาะตลาดลูกค้าซื้อปล่อยเช่า มีผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่าห้องเช่าปกติ 5-6% เพราะถือเป็นฟังก์ชั่นพิเศษ ชาวญี่ปุ่นที่เป็นผู้เช่าหลักในย่านทองหล่อรู้จักการออกแบบนี้เป็นอย่างดี

 

5 ปีต้นทุนที่ดินแพงขึ้น 3 เท่า

             นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้จัดการกลุ่มพฤกษาพรีเมี่ยม บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า พฤกษาฯมีประสบการณ์พัฒนา คอนโดทองหล่อ โดยเปิดขายโครงการ Ivy เมื่อ 5 ปีที่แล้ว มีต้นทุนที่ดินตารางวาละ 500,000 บาท ล่าสุดเพิ่งสร้างปรากฏการณ์ปิดการขายอย่างรวดเร็ว โครงการ Reserve ทองหล่อ จำนวน 110 ยูนิต มีต้นทุนที่ดินตารางวาละ 1.55 ล้านบาท

             ปัจจุบันทำเลทองหล่อ ราคาห้องชุดต่ำสุดอยู่ที่ตารางเมตรละ 250,000-270,000 บาท เมื่อ 5 ปีที่แล้ว เราเปิดขาย Ivy ตารางเมตรละ 120,000 บาท ล่าสุด Reserve เริ่มต้นตารางเมตรละ 250,000 ก่อนปิดโครงการภายใน 2 สัปดาห์ ไล่ราคาขึ้นมาเป็น 270,000 บาท

              นายประเสริฐกล่าวว่า ผลตอบรับที่ขายหมดอย่างรวดเร็ว แสดงถึงห้องชุดตลาดบนไม่มีผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ เพราะซื้อเงินสดเป็นส่วนใหญ่ พฤติกรรมผู้ซื้อยุคนี้นิยมซื้อเพื่อลงทุน เพราะมีผลตอบแทนดีกว่าฝากเงินในธนาคาร เรียกว่าเป็นการลงทุนชนะเงินเฟ้อ ในขณะที่บริษัทสกัดนักเก็งกำไรด้วยการเรียกเงินดาวน์สูง 30% ในอนาคตเมื่อสร้างเสร็จจึงมั่นใจว่าลูกค้าจะรับโอนทั้งหมด

 

ภาพ : realist.co.th             /          ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ

Leave a Reply