Property Tax บังคับใช้ปี62 ทุนใหญ่ได้เปรียบ

Property Tax

อสังหาขึ้นทะเบียนที่ดินทำเกษตร รับมือภาษีใหม่ Property Tax

               รัฐบาล คสช.ดีเดย์บังคับใช้ Property Tax 1 มกราคม 62 “พฤกษา-อนันดา” เอามือลูบคางรอช้อนซื้อที่ดินแปลงเด็ด ชี้กลุ่มทุนใหญ่-บิ๊กแบรนด์ทุนหนาได้เปรียบกว้านซื้อที่ดินตุน แนะรัฐระหว่างรออีก 2 ปี ทำโมเดลนำร่องทดลองจัดเก็บเปรียบเทียบรายได้ภาษีของเดิม-ของใหม่ “W Property” งัดทีเด็ดขึ้นทะเบียนที่ดินทำเกษตรไว้กับท้องถิ่น สำหรับขอหลักฐานเสียภาษีเกษตรกร

               ความคืบหน้าในการเตรียมบังคับใช้กฎหมายใหม่เกิดขึ้นจากมติคณะรัฐมนตรี (มติ ครม.) เมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ให้ความเห็นชอบร่าง พ.ร.บ.ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือ Property Tax เพื่อมาทดแทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินกับกฎหมายภาษีบำรุงท้องที่ หลังจากนั้นในทางปฏิบัติ คาดว่ามีผลบังคับใช้จริงในวันที่ 1 มกราคม 2562 จึงเป็นโอกาสสำรวจความเคลื่อนไหววงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อปรับตัวรองรับกฎหมายใหม่

 

พฤกษา-อนันดารอช้อนซื้อ

              นายปิยะ ประยงค์ กรรมการผู้จัดการกลุ่ม พฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) เผยว่า พฤกษาฯน่าจะเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดซื้อที่ดินมากที่สุดในเมืองไทย แต่ละปีจัดซื้อ 100 แปลง มูลค่า 10,000-20,000 ล้านบาท ดังนั้นเมื่อมีความชัดเจนว่ากฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ในเวลาที่แน่นอน มองว่าเป็นผลบวกเพราะมีแรงกดดันให้เจ้าของที่ดินตัดสินใจขายที่ดินมากขึ้น ในกรณีที่ไม่ต้องการรับภาระภาษีที่ดินเปล่าที่สูงถึงปีละ 2-5%

              อย่างไรก็ตาม บริษัทไม่มีความจำเป็นต้องเร่งซื้อที่ดินสะสมในมือ เนื่องจากสามารถบริหารจัดการให้รอบธุรกิจหมุนได้เร็ว โดยมีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยทุกประเภท ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ในส่วนคอนโดฯเมื่อจัดซื้อที่ดินแล้ว ภายในเดือนที่ 8 เริ่มเปิดขาย และในเดือนที่ 10 เริ่มโอน ถ้าเป็นโครงการแนวราบรอบธุรกิจยิ่งเร็วขึ้นไปอีก ภายใน 2 เดือนสามารถเปิดขายได้แล้ว

             พฤกษาฯเราไม่ได้ทำ Land Bank เพราะส่วนใหญ่พัฒนาโครงการค่อนข้างเร็ว ประกอบกับนโยบายภาษีที่ดินฯ รัฐบาล คสช.ผลักดัน 1-2 ปีที่ผ่านมา ทำให้เจ้าของที่ดินเริ่มตื่นตัวและเตรียมตัวระดับหนึ่งแล้ว ความวิตกกังวลอาจไม่มากเท่าไหร่ในตอนนี้ แต่ก็เป็นโอกาสของผู้ประกอบการ อาจทำให้การปล่อยที่ดินบางแปลงดีขึ้น

            สอดคล้องกับ นายเสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง ประธานเจ้าหน้าที่สายงานการลงทุน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า โมเดลธุรกิจของอนันดาฯมีแนวคิด Just in Time Developer ซื้อที่ดินและพร้อมเปิดขายโครงการโดยไม่มีนโยบายสะสม Land Bankแต่อย่างใด

             การบังคับใช้จริงภายใน 2 ปี น่าจะเป็นผลกระทบทางบวกต่อบริษัทมากกว่า เพราะเพิ่มโอกาสซื้อที่ดินในทำเลที่ดี ราคาเหมาะสม โดยเฉพาะที่ดินเจ้าของรายย่อย ถ้าอยู่ในทำเล Prime Area ภาระภาษีสูงมาก อาจไม่ต้องการจ่ายภาษีก็จะเลือกตัดสินใจขายออกมา

 

ทุนใหญ่- Big Brand มือเปิบ ผลพวงจาก ‘Property Tax’

             นายสุนทร สถาพร กรรมการผู้จัดการบริษัท เฉลิมนคร จำกัด เจ้าของโครงการบ้านสถาพร เผยว่า การรับรู้ว่ารัฐบาลต้องการบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินฯ มีต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา คนที่มีทรัพย์สินโดยเฉพาะที่ดินเปล่าซึ่งมีอัตราภาษีสูงกว่าประเภทอื่น ๆ เตรียมตัวเตรียมใจระดับหนึ่ง และพยายามบริหารจัดการที่ดินในมือตัวเอง อย่างน้อยทำให้วงการนายหน้าค้าที่ดินมีวัตถุดิบมาเสนอขายมากขึ้นกว่าปกติเล็กน้อย

             ทุกวันนี้บริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้นไม่ได้ซื้อ Land Bank เก็บไว้ส่วนใหญ่เท่าที่สังเกตว่าซื้อที่ดินแล้วทำโครงการทันทีสิ่งที่เห็นคือไม่ได้สะสมที่ดินและไม่ได้ซื้อที่ดินแปลงใหญ่มาก ๆ เนื่องจากบริษัทต้องการเน้นบริหารสภาพคล่องเงินสด จึงจำเป็นต้องปิดการขายในเวลาระยะสั้นที่สุด และข้อดี คือ ไม่ถูกกดดันจากกฎระเบียบตลาดหุ้น ซึ่งในอดีตเคยบังคับให้ซื้อ Land Bank รอพัฒนา 5 ปี ทำให้ต้นทุนผู้ประกอบการสูงมาก ตอนนี้ไม่มีแล้ว

           นายสุนทรมองด้วยว่า สถานการณ์หลังจากนี้มีแนวโน้มกลุ่มทุนใหญ่จะถือครองที่ดินได้มากขึ้น จากการปล่อยที่ดินของผู้ดีเก่า-ตระกูลดัง รวมทั้งกลุ่มทุนใหญ่ยอมจ่ายภาษีรายปีได้ เพราะทราบดีว่าภาระภาษียังน้อยกว่าการปรับขึ้นของราคาที่ดิน โดยเฉพาะทำเลย่าน CBD หรือย่านใจกลางเมือง

 

14907722901490772319l

การเตรียมตัวรับมือ Property Tax

แนะรัฐทำโมเดลทดลอง

            นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มกานดา พร็อพเพอร์ตี้ และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาษีที่ดินฯจะถูกนำมาใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดิน ปี 2475 กับภาษีบำรุงท้องที่ ปี 2508 ทาง 3 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์ได้เซ็นลงนามเห็นด้วยกับการบังคับใช้กฎหมายนี้ มองว่าหลักการเป็นธรรม เพิ่มการมีส่วนร่วมให้กับท้องถิ่น เพราะรายได้จัดเก็บเป็นรายได้ให้กับการคลังท้องถิ่น

            อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่รัฐบาลยังไม่ได้บังคับทันทีในปีนี้ปีหน้า มีข้อเสนอรัฐบาล คสช.ควรจัดทำโมเดลของจริง โดยเลือกพื้นที่เป็นตัวแทนครบทุกกลุ่ม เช่น เขตสีลมในพื้นที่เศรษฐกิจ เขตบางแค เขตหนองจอก ย่านสมุทรปราการที่มีโรงงานตั้งอยู่เยอะ ต่างจังหวัดที่มีการทำนาปลูกพืชไร่ เป็นต้น

              เป็นสิ่งที่รัฐบาลควรทำเป็นโมเดลท้องถิ่นจัดเก็บ เปรียบเทียบภาษีปัจจุบันรายได้ต่อปีเท่าไหร่ ถ้าภาษีใหม่จะเก็บอัตราเท่าไหร่ เพราะรัฐบาลตั้งเป้ารายได้ไว้สูง ภาษีเดิมมีรายได้จัดเก็บ 20,000 ล้าน ภาษีที่ดินฯรัฐคาดหวังจะมีรายได้ภาษีเพิ่มเป็น 60,000 ล้าน

ขึ้นทะเบียนให้เกษตรกรเช่า

            นายวิชัย พูลวรลักษณ์ ประธานกรรมการ บริษัท ดับเบิลยู พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด หรือ W Property เปิดเผยว่า บริษัทมี Land Bank รอการพัฒนาแปลงใหญ่ 1,200 ไร่ บนถนนบางบัวทอง-สุพรรณบุรี กับที่ดิน 15 ไร่ และ 19 ไร่ บริเวณเขาเต่า หัวหิน การที่รัฐบาลเตรียมบังคับใช้กฎหมายภาษีที่ดินฯ บริษัทเตรียมตัวรองรับไว้เรียบร้อยแล้ว โดยแปลงที่มีศักยภาพก็จะนำมาพัฒนาโครงการ

             ขณะเดียวกัน ที่ดินแปลงใหญ่มากไม่มีนโยบายตัดขายออกไป แต่บริหารจัดการให้มีภาระภาษีน้อยที่สุด นั่นคือต้องทำเป็นที่ดินการเกษตร ซึ่งมี 2 รูปแบบคือ เจ้าของที่ดินเป็นเกษตรกรเอง กับให้เช่าเพื่อทำเกษตร วิธีการ คือ ต้องไปขึ้นทะเบียนที่ดินว่ามีวัตถุประสงค์ทำเกษตร โดยแจ้งกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่เป็นต้นสังกัดแปลงที่ดินตั้งอยู่ และต้องมีการทำสัญญาเช่ากับเกษตรกรชัดเจน เป็นหลักฐานยืนยันกับท้องถิ่น จังหวัด รวมทั้งกระทรวงเกษตรและสหกรณ์

              ผมกลัวคนส่วนใหญ่คิดว่าไม่อยากเสียภาษีแพงแล้วคิดจะปลูกผลไม้ดอกไม้ก็พอแล้วไม่ไปลงทะเบียนอีกหน่อยก็โดนภาษีอยู่ดีเพราะฉะนั้น ขอแนะนำให้ทำเป็นทางการ เพราะมีสัญญาชัดเจนว่าที่ดินแปลงนี้เป็นเกษตรกรใช้ประโยชน์ แต่เป็นเกษตรกรโดยชาวบ้าน ต้องแจ้งให้สหกรณ์การเกษตรในพื้นที่ทราบเพื่อเอาฐานภาษีของเกษตรกร ไม่ยาก แต่ต้องทำให้เป็นเรื่องเป็นราว

นายวิชัยกล่าว

 

 

ภาพ : ThinkOfLiving.COM    /   ที่มา : www.prachachat.net

Leave a Reply