ที่ดินกรุงเทพ พลิกผังเมืองลงทุนใหญ่ผุดมิกซ์ยูส

ที่ดินกรุงเทพ

พลิกโฉมแลนด์สเคป ที่ดินกรุงเทพ ทุนใหญ่รื้อเมือง

              ทุนใหญ่รื้อเมือง ประชัน ลุยโครงการ Mixed-Use พลิกโฉม ที่ดินกรุงเทพ “เซ็นทรัล-ดุสิตธานี” เจ้าพ่อ BTS กว้านซื้อตึกแถวยึดหัวหาดหมอชิตเก่า “อนันดา” ซื้อที่อาบอบนวดแยกพระราม 9 ลุยคอนโดฯหรู “จิราธิวัฒน์” ซื้อแล้วสถานทูตอังกฤษ ตร.ว.ละ 2.2 ล้าน

              นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การพัฒนาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ มี Mega Trend ในเรื่องการ Joint Venture หรือ JV เด่นชัดตั้งแต่ปีที่แล้ว ซึ่งเป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างองค์กร ปีนี้เป็นปีแห่งการปรับโครงสร้างธุรกิจ

ตัวอย่างโมเดลของกลุ่มดุสิตฯ-Central Group มาจาก 2 เหตุผลหลัก

1.ราคา ที่ดินกรุงเทพ แพงขึ้น โดยเฉพาะทำเล CBD การลงทุนสร้างใหม่บนที่ดินแปลงเดิมทำให้ใช้ที่ดินได้คุ้มค่ามากกว่า รวมทั้งข้อจำกัดด้านผังเมือง เดิมแปลงหัวมุมดุสิตธานีเคยมี Floor Area Ratio (FAR)หรือ ‘การสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน’ ในอดีตเมื่อ 20 ปีที่แล้วสร้างได้เพียง 4:1 ปัจจุบัน FAR 12:1 สร้างตึกสูงได้มากกว่าเดิม 3 เท่า ทำให้แผนลงทุนมีความเป็นไปได้ทางธุรกิจดีกว่าคงสินทรัพย์เก่าเอาไว้

             วงการพัฒนา ที่ดินกรุงเทพ มีข้อสังเกตว่าราคาที่ดินตารางวาละ 300,000 เราจะเห็นซื้อปั๊มน้ำมันทุบทิ้งสร้างตึกสูง, วาละ 500,000 จะทุบตึกแถว, วาละ 700,000 จะทุบตึกเก่าสูง 5 ชั้น, วาละ 1 ล้านทุบโรงแรมขนาด 2-3 ดาว ส่วนทำเลวาละ 1.5-2 ล้านบาทจะเห็นปรากฏการณ์ทุบโรงแรมขนาด 4-5 ดาว เพราะคงของเดิมไว้ก็ไม่คุ้ม ปรับคุณภาพก็ยาก อัพราคาก็ไม่ได้ สู้รื้อทิ้งแล้วสร้างใหม่เลยดีกว่า

2.ทำเล Prime Area ทำให้ต้องสร้าง Complex ขนาดใหญ่ การลงทุนโดยผู้ประกอบการรายเดียวไม่สามารถทำเองคนเดียวอีกต่อไปแล้ว เช่น ดุสิตมีความชำนาญด้านโรงแรม อย่างมากก็ปรับตัวทำ Service Apartment แต่ไม่สามารถทำธุรกิจ Retail ขนาดใหญ่ ทำให้เกิด Deal JV ขึ้นมา

 

ที่ดินกรุงเทพ ทรัพย์สินกลางเมืองเกลี้ยง

              สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เผยว่า ที่ดินกรุงเทพ ใจกลางเมืองของสำนักงานทรัพย์สินมีเอกชนที่ทุนหนาและมีความเชี่ยวชาญได้สิทธิพัฒนาหมดแล้ว ล่าสุดที่ดินหัวมุม ถ.สีลมและพระราม 4 ที่โรงแรมดุสิตธานีเดิม ปัจจุบันดุสิตธานีและเซ็นทรัลร่วมทุนพัฒนาโครงการ Mixed-Use เนื้อที่ 23 ไร่ พื้นที่ก่อสร้าง 403,000 ตร.ม. ประกอบด้วยโรงแรม 5 ดาว Residence ศูนย์การค้า มูลค่า 36,700 ล้านบาท จะเริ่มทำสัญญาเดือน ก.ค.นี้ สัญญาเช่า 30 + 30 ปี (ไม่รวมก่อสร้าง 7 ปี)จะแล้วเสร็จปี 2567

 

Central ปั้นสีลม Landmark ใหม่

            ที่เช่าดุสิตเดิมมี 18 ไร่ เราหาพื้นที่ด้านข้างที่หมดสัญญา เป็นสำนักงาน 10 คูหา มีอาคารโอลิมเปีย ไทยประกัน และแอมโปร คิดเป็นเนื้อที่ 5 ไร่ มารวมกับของเดิมและทำสัญญาเช่าใหม่ ซึ่งดุสิตจะหมดสัญญาอีก 7 ปี แต่เขาสละสิทธิเดิม แล้วเสนอโครงการใหม่ จะเข้าพื้นที่กลางปีཹ ต้องรื้อตึกเก่าทั้งหมดแล้วสร้างใหม่ แบ่งพัฒนาเป็นโซน ๆ เช่น โรงแรม ศูนย์การค้า แบบยังไม่นิ่ง อาจจะมีการพัฒนาอะไรที่ลิงก์กับรถไฟฟ้าด้วย

แหล่งข่าวกล่าว

 

BTS รื้อตึกแถวหมอชิต

             นายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการบริหาร บมจ.บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ กล่าวว่า บริษัทมีที่ดินพหลโยธิน-จตุจักร ปัจจุบันพัฒนาคอนโดฯร่วมกับ บมจ.แสนสิริ โครงการ “The Line หมอชิต-จตุจักร” ไปแล้ว 5 ไร่ ล่าสุดจะซื้อตึกแถวในบริเวณใกล้ ๆ กันมารวมกับที่ดินอีกกว่า 10 ไร่ ปัจจุบันเป็นตึกแถวพัฒนาโครงการ Mixed-Use มีคอนโดฯ โรงแรม และสำนักงาน มูลค่าประมาณ 8,000 ล้านบาท คาดว่าจะเริ่มสร้างปลายปี 2560 แล้วเสร็จปลายปี 2564

 

CP กว้านซื้อตึกแถวสุขุมวิท

             ด้าน บจ.แมกโนเลียฯ ธุรกิจอสังหาฯเครือ CP หลังทุ่ม 4,000 ล้าน ซื้อปิยรมย์ Sport Club 43 ไร่ ถ.สุขุมวิท-บางนา เมื่อปี 2558 ได้ซื้ออาคารพาณิชย์ 22 ห้อง ด้านหน้าโครงการปากซอยสุขุมวิท 101/1 ขึ้นโครงการ Mixed-Use “Whizdom 101″ ประกอบด้วย คอนโดฯ, สำนักงาน, Community Mall, Sport Club มูลค่า 30,000 ล้านบาท รวมถึง “True Digital Park” StartUp ของกลุ่มทรูฯ จะมาเปิดในโครงการ จะสร้างเสร็จปี 2561

             ส่วน บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้ออาบอบนวด “Amsterdam” ตรงสี่แยก พระราม 9 อสมท ขึ้นคอนโดฯหรูแบรนด์ “Ashton อโศก” เนื้อที่ 2 ไร่เศษ สูง 50 ชั้น 1 อาคาร 783 ยูนิต ราคา 230,000 บาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการ 6,358 ล้านบาท สร้างเสร็จปี 2561 ส่วนตระกูล “จิราธิวัฒน์” ซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษแล้ว 25 ไร่ ราคา 2.2 ล้านบาท/ตร.ว. พัฒนาโครงการ Mixed-Use ในอนาคต

 

ที่มา : www.prachachat.net     /        ภาพ : www.shutterstock.com

Leave a Reply