Rhythm สาทร ชีวิตเหนือระดับ ตอบโจทย์ทุกการลงทุน

MAY_1923

Rhythm สาทร

              มันคุ้มค่าไหม? นั่นเป็น คำถามที่ง่าย แต่ตอบได้ยาก สำหรับเหล่า นักลงทุน หรือ นักเก็งกำไร ในด้านอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับแหล่งข้อมูลที่พวกเขาเข้าถึงเป็นสำคัญ และถึงแม้ว่าจะมีข้อมูลที่ทราบกันอยู่เท่ากัน แต่สิ่งที่ไม่เท่าก็ คือ การคิดวิเคราะห์ การคาดการณ์ การคำนวณล่วงหน้า สำหรับเหล่านักลงทุน ไม่ว่าจะระยะสั้น หรือระยะยาว คำถามที่แคบลงมา คือ จะมีคนมาเช่าต่อ/ซื้อต่อ หรือไม่ ถ้ามี เขาซื้อเพราะอะไร ถ้าไม่มีคนซื้อ ทำไมจึงเป็น เช่นนั้น

            “ความคุ้มค่า” ของแต่ละคนไม่เหมือนกัน บางคนซื้อเอาฟังก์ชั่น ดูแต่ประโยชน์ที่จับต้องได้ ไม่สนเรื่อง ความสวยงาม เช่น ดูพื้นที่ใช้สอย ดูจำนวนห้องนอน ห้องน้ำที่ได้ ดูวัสดุที่ใช้ว่ามีความทนทานหรือไม่ เป็นต้น ส่วนบางคนซื้อเพื่อตอบสนองทางความรู้สึกเป็นหลัก เช่น วิวสวย ตกแต่งมีสไตล์ สระว่ายน้ำชั้นบน ดูมีความหรูหรา เป็นต้น เพราะงั้น เราจึงต้อง “จำกัดตลาด” กำหนดขอบเขตลูกค้าที่เหมาะสมกับตัว Product (คอนโด) ที่เรากำลังจะเสนอขาย ซึ่งสำหรับ Rhythm สาทร ถือเป็นข้อยกเว้น เพราะไม่ว่าลูกค้าจะมาแบบไหนก็ตอบโจทย์ได้หมด เพราะอะไร? บทความนี้ มีคำตอบ

เจาะลึกสุดยอดสมรภูมิแห่ง CBD …สาทร-สีลม

10_2

ที่มาภาพ : http://betoven-amazingphoto.blogspot.com/

          จากข้อมูลการสำรวจของ Bkkcitismart กูรูด้านวิเคราะห์ทำเลอสังหาฯ พบว่า จุดเด่นที่เปรียบเสมือนไพ่ตายของทำเล สีลม-สาทร ก็คือ ผู้อยู่อาศัยหรือคนที่ทำงานในย่านนี้ มีกำลังซื้อค่อนข้างมาก ส่วนใหญ่เป็นพนักงานออฟฟิศที่มีศักยภาพสูง รวมไปถึงผู้บริหารระดับกลางขึ้นไป เนื่องจากเป็นย่านที่มีออฟฟิศ สำนักงานเยอะ และยังมีสถานที่ท่องเที่ยว ร้านอาหาร อีกมากมาย เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ ที่มี Lifestyle แบบ Nightlife เป็นทำเลที่ไม่มีวันตายเพราะผู้คนจากทุกด้าน จะหลั่งไหลเข้ามาจับจองพื้นที่อยู่เรื่อยๆ เราสามารถซื้อห้องชุดไว้ปล่อยเช่า แล้วเก็งกำไรไว้ขายต่อคนที่จะมาทำงานในบริเวณนี้ได้ โดยดูจาก 4 ปัจจัยใหญ่ดังต่อไปนี้

  1. ปัจจัยด้านการเดินทาง

          เรื่องการเดินทางในย่านสาทร-สีลม มีถนนรายล้อมอย่างเป็นระบบ มีทางด่วนหลายด่านทั้งขาขึ้นและขาลง ประกอบกับมีถนนเชื่อมต่อถนนหลักในละแวกนี้ได้หมดคือ ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ถนนพระราม 4 ถนนเจริญกรุง, สุรศักดิ์ สุรวงศ์ และสี่พระยา มีรถไฟฟ้าครบครัน ไม่ว่าจะเป็นบนดิน (BTS) ใต้ดิน (MRT) รถด่วนพิเศษ (BRT) และการเดินทางโดยเรือแม่น้ำเจ้าพระยา มีจุดเชื่อมต่อกันในหลายๆ จุด ตัวอย่างเช่น BTS ช่องนนทรีก็เป็นจุดเชื่อมต่อกับ BRT สถานีสาทร ส่วน BTS สถานีศาลาแดงเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า MRT สถานีสีลม และการเดินทาง ทางเรือก็ถือเป็นอีกหนึ่งOption ซึ่งรถไฟฟ้า BTS สถานีตากสิน จะเชื่อมต่อกับท่าเรือสาทร และยังเป็นท่าเรือที่รวมเรือด่วนทุกสาย ไม่ว่าจะเป็น เรือด่วนธงเขียว ธงเหลือง ธงส้ม และเรือประจำทางธรรมดา

  1. ปัจจัยด้านไลฟ์สไตล์

          มีตำราเรียนในวิชาการประเมินความเป็นไปได้ทางธุรกิจของชาวตะวันตก ได้กล่าวไว้ว่า ในแง่การเลือกทำเลที่เราจะใช้ชีวิตอยู่นั้น ทำเลดังกล่าวต้องมีครบ 5 เกณฑ์หลัก ด้วยกัน ซึ่งทำเลสีลม-สาทรนี้มีครบตามตำรา ดังต่อไปนี้

2.1 อยู่ใกล้สถานที่สำหรับการพักผ่อน/แหล่งท่องเที่ยว (Re-creation) เช่น เอเชียทีค ลุมพินี สแควร์

2.2 อยู่ใกล้สถานที่จับจ่ายซื้อของ (Shopping) เช่น ซอยละลายทรัพย์ สีลมคอมเพล็กซ์ โรบินสัน แหล่งช้อปฯย่านบางรัก

                                                                                      ถนนเจริญกรุง Street Food

2.3 อยู่ใกล้สถานศึกษา (Education) เช่น โรงเรียนอัสสัมชัญ, วัดสุทธิฯ, กรุงเทพคริสเตียน, เซ็นต์โยเซฟคอนเวนต์, ศูนย์

                                                                     ความรู้ด้านงานออกแบบ TCDC ที่กำลังจะย้ายไปที่ อาคารไปรษณีย์กลาง บางรัก

2.4 อยู่ใกล้สถานพยาบาล (Health Care) เช่น รพ.เลิดสิน รพ.เซ็นหลุยส์ รพ. จุฬาฯ รพ. กรุงเทพคริสเตียน

2.5 อยู่ใกล้ที่ทำงาน หรือการเดินทางไปทำงานต้องสะดวก (Office Building)

               ใกล้ BTS ตากสิน, BTS สุรศักดิ์, BTS ช่องนนทรี, BTS ศาลาแดง, MRT สีลม, MRT ลุมพินี, ใกล้สำนักงานการเงิน/การธนาคารชั้นนำ และใกล้ตึกสำนักงานออฟฟิศขนาดใหญ่ เช่น เอ็มไพร์ทาวเว่อร์, AIA Capital สาทร, ตึกไทยวา, สาทรสแควร์, อาคารยูไนเต็ดเซ็นเตอร์ เป็นต้น

  1. ปัจจัยด้านความรู้สึก

หากใครมีรสนิยมที่ชื่นชอบการชมวิวบนตึกสูงๆ ทำเลนี้ตอบโจทย์ได้อย่างสูงสุด เพราะมีที่พักอาศัยแนวสูง และตึกสูงสำนักงานมากมาย และยังสามารถเห็นวิวโค้งน้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นภาพวิวที่สวยไม่เป็นสองรองใครในกรุงเทพตอนกลางคืน ส่วนมุม City View ก็สามารถดื่มด่ำกับบรรยากาศของตึกสูงเสียดฟ้า 77 ชั้น อย่าง Mahanakhon Tower โครงการมิกซ์ยูสที่ได้ชื่อว่าสูงเป็นอันดับ 2 ของไทย นั่นจึงทำให้ทำเลนี้มี “บรรยากาศเฉพาะตัว” เมื่อเทียบกับทำเลอื่น

  1. ปัจจัยด้านความคุ้มค่าเทียบราคา

ต้องบอกย้ำกันก่อน อีกครั้งว่า ย่านสีลม-สาทร นี้เปรียบดั่งใจกลางธุรกิจของกรุงเทพ จึงทำให้ทำเลนี้มีสัดส่วนของการซื้อเพื่ออยู่อาศัยสูงถึง 70% และซื้อเพื่อลงทุน 30% (ข้อมูลจาก bkkcitismart) ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นคนในพื้นที่เดิมที่ย้ายจากอาคารพาณิชย์ ขยับขยายมาซื้อคอนโดฯ เพื่อที่จะสามารถไป-มาบ้านเดิมได้ ส่วนอีก 30% นั้นจะเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติและคนที่ทำงานในย่านสีลม-สาทร และจากข้อมูลการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ ทำเลนี้มีราคาที่ดินค่อนข้างสูง ที่ดินหายากขึ้นเรื่อยๆ คอนโดจึงผุดขึ้นได้น้อยกว่าทำเลอื่น นั่นหมายความว่า Supply รวมคอนโดฯ มีไม่มาก ในขณะที่ Demand ยังไม่มีทีท่าจะลดลง เนื่องจากเป็นทำเลที่ชาวต่างชาติยังคงให้ความสนใจ มีกำลังซื้อมากและคนพื้นที่ที่ทำงานออฟฟิศก็ขยับขยายครอบครัวเพิ่มขึ้น ทำให้คอนโดฯ ทำเลสีลม-สาทร น่าจะเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน

 

100818-Rhythm_Sathorn21-View01-Resize

ที่มาภาพ : http://www.thailand-property.com

Project Insight

ชื่อโครงการ                            Rhythm สาทร

ดีเวลลอปเปอร์                       AP (Thailand) PLC.

ทำเลที่ตั้ง                               ซอยสาทร 21 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร

อาคาร                                    จำนวนยูนิต 910 ยูนิต

ที่จอดรถ                                 70%

ลักษณะโครงการ                  แบ่งเป็น 2 อาคาร สูง 37, 41 ชั้น พร้อมลิฟต์โดยสารความเร็วสูง 9 ตัว

                                              มีที่จอดรถชั้นใต้ดิน 4 ชั้น และ Facilities ชั้นบนสุดทั้ง 2 อาคาร

                                               ขนาดห้อง 35-65 ตารางเมตร

ราคาเริ่มต้น                            4 ล้านปลายๆ

จุดเด่นโครงการ                     ตัวห้อง Built-in ให้ครบ และมีทำเลติดถนนสาทร ใกล้ BTS สุรศักดิ์ และ BTS ตากสิน

                                              ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนศรีรัช สามารถชมวิวโค้งน้ำเจ้าพระยา และวิวสะพานสาทรตากสินได้

                                              ด้าน Lobby ดูดีมีระดับเทียบโรงแรม 5 ดาว

                                              ส่วนกลางมีการดีไซน์ที่หลากหลายแต่ดู Unique ส่วนสระว่ายน้ำอยู่บนชั้นดาดฟ้า

                                              Lobby, ส่วนกลาง, สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส มีทั้ง 2 อาคาร

 

MAY_1963

วิเคราะห์ความคุ้มค่า

             สำหรับคนที่ซื้อในช่วงเปิดโครงการก็รับทรัพย์กันถ้วนหน้า เพราะระยะเวลาก่อสร้างมีความล่าช้าออกไปด้วยเหตุบางประการ ระยะเวลาผ่านไป ราคาที่ดินก็ขึ้นไปเรื่อยๆ ตอนนี้คงสุกงอม ยิ่งโครงการอัพราคาขายสำหรับห้องที่ยังขายไม่หมดอีก สำหรับห้องที่ซื้อไปแล้วมือแรกๆ ยิ้มกันเลยทีเดียว เพราะสามารถขายเรียกราคาได้

             ที่สำคัญไปกว่านั้น จุดเด่นที่ไม่มีวันเปลี่ยนแปลงของ Rhythm สาทร คือ ทำเลที่ไม่ย้ายไปไหนของวิวริมแม่น้ำเจ้าพระยาและส่วนกลางที่จัดเต็มเสมือนอยู่ในบรรยากาศโรงแรม 5 ดาว สำหรับคนที่คิดจะซื้อไม่ว่าจะลงทุน หรือปล่อยเช่าก็สบายมาก เนื่องจาก Yield สูงถึง 7%ต่อปี อีกทั้งตลาดคอนโดหรูในทำเลที่ดีขนาดนี้ยังมีแนวโน้มที่ราคาจะสูงขึ้นอีก อีกทั้งยังมีชาวต่างชาติ ที่โปรดปรานโครงการวิวริมแม่น้ำ และกระเป๋าค่อนข้างหนัก

CBRE ประชาชาติกราฟฟิค

            จากข้อมูลของ ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) หรือ CBRE บริษัทตัวแทนในธุรกิจที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเมืองไทย ได้เปิดเผยข้อมูล ราคาซื้อขายจริงของที่ดินสูงสุดของทำเล CBD ใจกลางเมืองกรุงเทพ (ไม่ใช่การประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่เป็นข้อมูลสถิติการซื้อขายจริงของที่ดิน) ตั้งแต่ ปี 2554-2558 พบว่า 3 กลุ่มทำเลทอง ที่ติดโผที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพ ได้แก่ เพลินจิต-ลุมพินี 1.9 ล้าน/ตรว. สุขุมวิท 1.7 ล้าน/ตรว. และ สีลม-สาทร 1.5 ล้าน/ตรว. ตามลำดับ แม้ สีลม-สาทร จะเป็นทำเลที่มีราคาแพงอันดับ 3 แต่เมื่อพิจารณาข้อมูลจากกราฟดังกล่าว ราคาซื้อ-ขายที่ดิน อาจมีแนวโน้มขยับสูงขึ้นอีกใน ปี 59-61 เพราะชะลอตัวมา 2 ปีติด ในขณะที่ เพลินจิต-ลุมพินี หยุดอยู่ที่ 1.5 ล้าน/ตรว. มา 4 ปีเต็ม แล้วเพิ่งจะขึ้นทีเดียวในปี 58 เป็น 1.9 ล้าน/ตรว. อย่างไรก็ตาม ราคาของที่ดินจะมีผลกับโครงการคอนโดฯ ที่กำลังจะเปิดตัวใหม่ในย่านดังกล่าว ยกตัวอย่าง การวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัท Century21 ที่ปรึกษาด้านการขายและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เผยว่าทำเลสุขุมวิท ถ้าคอนโดฯ High Rise ธรรมดา จะขึ้นใหม่ปีนี้ (ไม่ใช่คอนโดรีเซล) สมมุติว่าซื้อที่ดินมา ประมาณ 1.7 ล้าน ต่อ ตารางวา จะต้องตั้งราคาขายคอนโดฯ ไม่ต่ำกว่า 2.5 แสนบาท/ตรม.ขึ้นไป ถึงจะคุ้มค่าแก่การลงทุน เป็นต้น

 

จุดแข็งด้านราคา

            จากข้อมูลเบื้องต้น นั่นหมายความว่า คอนโดที่ขึ้นใหม่ในทำเลที่มีราคาที่ดิน 1.5 ล้าน/ตรว. อย่างย่านสีลม-สาทร จะมีราคาขายไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตรม. ถึงจะคุ้มทุนของผู้ประกอบการ ซึ่งตอนนี้ Rhythm สาทร ราคาขายอยู่ที่เฉลี่ยตารางเมตรละ ไม่เกิน 1.5 แสนบาท/ตรม. เท่านั้น ส่วนอีกข้อที่น่าพิจารณา คือ บริเวณโดยรอบทำเล มีคอนโดริมแม่น้ำหลายแห่งที่สเปคทุกอย่างเท่ากันกับ Rhythm สาทร แต่ราคา 200,000 ต่อ ตรม. ขึ้นไป ซึ่งเฉลี่ยราคาห้องละ 15 ล้านบาท เลยทีเดียว

6

ที่มาภาพ : http://www.ddproperty.com/

จุดแข็งด้านทำเล

                วิวแม่น้ำเจ้าพระยาปกติ มีความแตกต่าง จากวิวส่วนโค้งของแม่น้ำเจ้าพระยา (หรือที่ชาวคอนโดHigh-End นิยมเรียกกันว่า “วิวโค้งน้ำเจ้าพระยา”) อย่างชัดเจน เพราะทัศนียภาพตอนกลางคืนจะเห็นความสวยงามจากสองข้างทาง และความงามของแม่น้ำเจ้าพระยาในมุมที่กว้างมากกว่าปกติ ซึ่งตอนนี้อาจจะกล่าวได้ว่า Rhythm สาทร เป็น คอนโดใจกลางเมืองที่ติดรถไฟฟ้า และใกล้ทางด่วน แถมยังสามารถชมวิวโค้งน้ำเจ้าพระยา ได้เป็นคอนโดเดียวในประเทศไทย

จุดแข็งด้านกำไรส่วนต่าง

สกายวอลค์ rhythm สาทร

              ข้อมูลจากข่าววงในที่ถูกเขียนโดย บก. ของเว็ปไซด์อันดับ 1 ด้านอสังหาริมทรัพย์ DDproperty.com ในเรื่องของการสร้างทางเดินยกระดับหรือ Skywalk และทางเดินเลื่อนอัตโนมัติแทน (Walk Way) ตั้งแต่สถานีสุรศักดิ์ (S5) ไปสะพานตากสินระยะทาง 700 เมตร เพื่อจัดการจราจรให้คล่องตัวแก้ปัญหาคอขวดที่สถานีสะพานตากสินของรถไฟฟ้า BTS พูดง่ายๆ คือ เดินจาก Rhythm สาทร ไป BTS สุรศักดิ์ได้คล่องตัวกว่าเดิม ไม่ต้องข้ามสี่แยกถนนข้างล่าง ตอนนี้ว่าจ้างผู้รับเหมา ประมูลราคา ทำแบบเสร็จแล้ว รอก่อสร้างเท่านั้น ไม่สำคัญว่าช้า หรือเร็ว แค่ดูจากปัจจัยนี้ มูลค่าของ Rhythm สาทรจะเพิ่มขึ้นไปอีก เกิดCapital Gain (กำไรส่วนต่าง) ขั้นต่ำ 10 % (เช่น ซื้อห้อง 50 ตรม. วิวโค้งน้ำฯ 7 ล้าน ขายประมาณ 7.8 ล้าน)

112591-new-150871

ที่มาภาพ : http://www.js100.com

             อีกปัจจัยหนึ่งที่จะทำให้ Rhythm สาทร มีกำไรส่วนต่างเพิ่มขึ้น คงจะเป็นสิ่งอื่นใดไปไม่ได้ นอกจาก ‘ยูนีค ทาวน์เว่อร์’ อาคารสูงเสียดฟ้าย่านสาทรที่ถูกปล่อยร้างมากว่า 30 ปี ที่ปัจจุบันกลายมาเป็นจุดชมวิวหรือแหล่งท่องเที่ยวของชาวต่างชาติ Lifestyle Extreme (ต้องขึ้นบันไดเอง) เนื่องจากอยากถ่ายภาพวิวตอนกลางคืนของโค้งน้ำเจ้าพระยา ซึ่งสาเหตุที่ถูกปล่อยร้างนั้น มาจาก สมัยที่เริ่มก่อสร้างโครงการ เจ้าของเดิมถูกตัดสินจำคุก เลยไม่มีอำนาจจะทำนิติกรรมใดๆ สถาบันการเงินระงับสินเชื่อ โครงการเป็นหนี้ ลูกชายเจ้าของก็ค่อยๆ ทยอยใช้หนี้เรื่อยมา และจากการวิเคราะห์ข้อมูลของ Realist เว็ปไซด์ชื่อดังด้านอสังหาฯ ปัจจุบันมีผู้ประกอบการสนใจซื้ออาคารยูนีคไปรีโนเวทใหม่หลายราย เช่น นายทุนจากสเปนสนใจซื้อไปทำโรงแรม จากการประเมินศักยภาพทำเล และคุณภาพของอาคารถ้ารีโนเวทใหม่เป็นโรงแรม จะมีราคาขั้นต่ำต่อคืนถึง 8,000 บาท ด้านผู้ประกอบการธุรกิจห้างสรรพสินค้าอย่างกลุ่มเซ็นทรัล ก็ให้ความสนใจติดต่อสอบถามเช่นกัน

              เนื่องด้วยแต่เดิม ยูนีค ทาวน์เวอร์ ถูกออกแบบมาให้เป็นโครงการคอนโดหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่แล้ว ณ ปี 2533 คอนโดสูง 49 ชั้น 600 ยูนิต ราคาพรีเซลล์ในตอนที่เพิ่งเริ่มสร้าง อยู่ที่ 20,000-30,000 บาท/ตรม. ส่วนมูลค่าโครงการ ณ ปัจจุบัน Realist ให้ข้อมูลราคาไว้ที่ 80,000 บาท/ตรม. สถานะการก่อสร้างที่ 80% ซึ่งหากมี Developer เจ้าใดติดต่อซื้ออาคารไปรีโนเวทใหม่ได้สำเร็จ คาดว่าราคาจะขึ้นอีกเท่าตัว นั่นจะทำให้มูลค่าอาคารสำนักงาน/โรงแรม และคอนโดในบริเวณรอบข้างราคาขยับขึ้นไปด้วยตามกลไกธรรมชาติ Rhythm สาทร ที่ตอนนี้ 150,000 บาท/ตรม. ถ้าภายหลัง ‘ยูนีค ทาวเวอร์’ รีโนเวทใหม่ได้ ราคา Rhythm สาทร จะขึ้นเป็น 180,000 – 200,000 บาท/ตรม. อย่างไม่ต้องสงสัย

                เมื่อรวมสองปัจจัยข้างต้น ทั้ง ‘Skywalk สะพานตากสิน’ และ ‘ยูนีค ทาวเวอร์’ ล้วนแต่เป็นกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) ที่จับต้องได้จริงหากจะลงทุนคอนโดหรูใจกลางเมืองวิวโค้งน้ำเจ้าพระยา คงไม่มีอะไรตอบโจทย์ไปกว่า Rhythm สาทร

 

เสียงจากนักลงทุนอสังหาฯ Rhythm สาทร

“เป็นคนค่อนข้างติดหรูครับ ทำงานเครียด กลับมายังมีวิวสวยให้ผ่อนคลาย ส่วนกลางผ่านเกณฑ์ผมเลย เหมือนอยู่โรงแรม 6 ดาว อนาคตคิดว่าไม่เกิน 2-3 ปี ก็ขายได้กำไรแล้วครับ เพราะที่อยู่ใจกลางเมืองหายาก แถมโดยรอบสาทรมีแต่ที่นี่เท่านั้นที่ราคาสมเหตุสมผลมากกว่าที่อื่น”

คุณ ธีรพัฒน์  นักลงทุนอิสระ และมีอาชีพ ในสายงานบริหาร การวิเคราะห์ความเสี่ยงทางการเงิน

สนใจลงทะเบียนรับสิทธิพิเศษ โครงการ RHYTHM สาทร คอนโดแต่งครบ พร้อมอยู่ บนโค้งน้ำเจ้าพระยา คลิก http://goo.gl/GDVkKe

Leave a Reply