อสังหาฮ่องกง VS สิงคโปร์ ในเวทีการปรับราคาลง

อสังหาฮ่องกง

อสังหาฮ่องกง VS สิงคโปร์ ในเวทีการปรับราคาลง

            ปัญหาราคาอสังหาริมทรัพย์แพง (เกินไป) ไม่ใช่เรื่องดีต่อภาคประชาชนและรัฐบาล ลองคิดถึงผลกระทบง่ายๆ หากครอบครัวหนึ่งต้องหมดเงินจำนวนมากในหนึ่งเดือนให้กับค่าเช่าหรือค่าผ่อนบ้าน คงไม่มีเงินเหลือต่อไปจับจ่ายใช้สอยหรือลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ซึ่งการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนนั้น ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะผลักให้เศรษฐกิจของประเทศหนึ่งดีขึ้นได้

            หากภาคประชาชนหมดเงินไปกับบ้านมากเกินไป ภาคอสังหาฯ ก็จะโตกันอยู่ภาคเดียว ส่งผลอันตรายต่อไปยังชนชั้นระดับ กลาง – ล่าง ซึ่งจะเริ่มหาที่อยู่อาศัยไม่ได้ (ทั้งซื้อและเช่า) และหากเกิดปัญหาเช่นนี้ขึ้น รัฐบาลคงต้องปวดหัวเป็นแน่ เพราะจะต้องอัดฉีดเงินช่วยเข้ามาในภาคอสังหาฯ เพื่อให้ประชาชนทั่วไปได้มีที่อยู่ศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้ (Home Affordability)

           หนึ่งในดัชนีชี้วัดภาวะราคาอสังหาฯ แพงนั้นคือ อัตราราคาอสังหาฯ ต่อรายได้รวมต่อปี (Price to Income Ratio) ซึ่งหากดูตัวเลขนี้ระหว่าง อสังหาฮ่องกง และ สิงคโปร์ จะพบว่าแตกต่างกันอย่างชัดเจน (19 เท่า และ 5 เท่า ตามลำดับ ข้อมูลจากปี 2558) สิ่งนี้หมายความว่าราคาอสังหาฯ ในฮ่องกงนั้นสูงกว่ารายได้รวมในหนึ่งปี (ก่อนหักภาษี) ของครอบครัวหนึ่งถึง 19 เท่า!! เปรียบเทียบกับทางฝั่ง สิงคโปร์ ที่อยู่เพียงประมาณ 5 เท่า

(ข้อมูลจาก Price to Income Ratio จาก Demographia International Housing Affordability Survey)

 

โครงสร้างระบบอสังหาฯ ที่แตกต่างกัน

          สิงคโปร์ เป็นหนึ่งในประเทศพัฒนาแล้ว ที่มีการจัดการระบบและวางนโยบายดีที่สุดในโลก ซึ่งระบบการวางอสังหาฯ ของสิงคโปร์ก็เป็นอีกตัวอย่างหนึ่งที่น่าสนใจ และสามารถพยุงราคาอสังหาฯ ภายในประเทศให้อยู่ในภาวะเอื้อมถึงได้ในหมู่คนชั้นกลาง*

         ในทุกระบบอสังหาฯ จะแบ่งออกเป็นสองระบบนั่นคือ อสังหาฯ ที่เป็นของรัฐบาล (Public Housing) และ อสังหาฯ ที่เป็นของเอกชน (Private Sector) ทางสิงคโปร์ อสังหาฯ ที่ถูกดูแลและจัดการโดยภาครัฐนั้นสูงถึง 80.1% (เปรียบเหมือนกับแฟลตดินแดงบ้านเราแต่ของเขานั้นดีกว่าเยอะ) ในขณะที่อสังหาฯ ที่เป็นของภาคเอกชนนั้นมีเพียง 19.9%

          สิ่งนี้หมายความว่าอะไร? – อสังหาฯ ที่อยู่ในการจัดการโดยภาครัฐ จะไม่มีการซื้อขายเกิดขึ้น จะเกิดขึ้นเฉพาะตลาดการเช่าเท่านั้น ซึ่ง Segment ของราคาค่าเช่า จะแบ่งเป็นระดับตามความสามารถทางการเงินของแต่ละครัวเรือน (กลาง – บน) ดังนั้นประชากรในประเทศไม่มีความจำเป็นที่จะต้อง ซื้อ บ้าน เมื่อไม่มี Demand หรือการซื้อเกิดขึ้น ราคาอสังหาฯ ก็ยากที่จะขยับขึ้นไปได้ ยิ่งไปกว่านั้น หากคุณคือชาวสิงคโปร์ที่อยากซื้อบ้าน คุณต้องเจอกับอัตราภาษีระดับโหดอีกมากมาย และจะยิ่งโหดร้ายกว่ามากเมื่อเป็นบ้านหลังที่สอง จากปัจจัยเหล่านี้ ชาวสิงคโปร์จึงเลือก เช่า บ้านหรือ Apartment จากรัฐบาลดีกว่า

          แตกต่างจาก อสังหาฮ่องกง ที่ดูแลโดยรัฐบาลนั้นมีเพียง 21% ซึ่งบางครัวเรือนอาจจะต้องรอคิวถึงสามปีถึงจะได้เข้าอยู่ใน Apartment ของรัฐ และสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาฯ ของทางฝั่งเอกชนแพงคือ พื้นที่ส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้พัฒนาอสังหาฯ (restrictive zoning) และ สีของผังเมืองซึ่งทำให้ไม่สามารถสร้างพื้นที่ขายสุทธิได้มากมายเหมือนกับของประเทศไทยเรา (building codes) และปัจจัยอื่นอีกเช่น ราคาการก่อสร้างที่สูง ดอกเบี้ยกู้ยืมที่สูงที่ทางดีเวลลอปเปอร์ต้องยื่นขอจากธนาคาร เมื่อต้นทุนแพง ทำให้ราคาตั้งขายของบ้านหรือ Apartment จึงแพงตาม

(ข้อมูลอสังหาฯ public housing และ private sector จาก Hong Kong Housing Authority และ Department of Statistics Singapore)

 

ทำไมถึงฉุดราคา อสังหาฮ่องกง ให้ลงยาก?

           ถึงแม้ราคาอสังหาฯ จะแพงแต่ยังคงถูกดูดซับดีเรื่อยๆ ซึ่งไม่ใช่ผลดีสำหรับชนชั้นกลางในฮ่องกง เพราะพวกเขาจะเริ่มถูกทิ้งห่างไกลทุกทีจากการมีบ้านในราคาที่ซื้อได้ และหากดูผู้ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นเศรษฐีพันล้านทั้งจากจีนแผ่นดินใหญ่ และ จากทางฝั่งฮ่องกง ซึ่งช่ำชองการเลี่ยงภาษีในการซื้อบ้านเป็นอย่างดี

            สาเหตุหลักที่ทำให้เศรษฐีจีนออกมาซื้อ อสังหาฮ่องกง รวมถึงตามเมืองหลวงต่างๆ ของประเทศพัฒนาคือ ราคาอสังหาฯ ในเมืองหลักของจีน (Tier-1 cities เช่น ปักกิ่ง เสินเจิ้น เซี่ยงไฮ้) แพงมากเช่นเดียวกัน แต่คุณภาพไม่สามารถสู้กับของฮ่องกงและของประเทศชั้นนำอื่นๆ ได้ เมื่อเปรียบเทียบความคุ้มค่าของเงินแล้ว เศรษฐีเหล่านี้จึงเลือกซื้ออสังหาฯ ที่อื่นดีกว่า แน่นอน กรุงเทพฯ และ เมืองตากอากาศอย่าง พัทยา หัวหิน ก็เป็นหนึ่งในเป้าหมายของชาวจีนเช่นกัน

 

สรุป

          จะเห็นได้ว่าการวางนโยบายและการจัดการระบบโดยรัฐบาลมีส่วนสำคัญเป็นอย่างมาก ซื่งทางสิงคโปร์มีการปูแนวทางมาอย่างดีตั้งแต่ในอดีต จนกลายมาเป็นประเทศคุณภาพอันดับต้นของโลกได้ นโยบายที่ดีคือนโยบายที่เป็นกลาง และช่วยผลักดันให้ชีวิตความเป็นอยู่ของประชากรส่วนใหญ่ของประเทศดีขึ้น ไม่ใช่นโยบายที่เอาอกเอาใจประชากรเพียงจำนวน 1% (กลุ่มคนที่รวยล้นฟ้าของประเทศ) ที่จะช่วยแต่ให้คนที่รวยอยู่แล้ว รวยยิ่งขึ้น แต่ไม่สามารถทำให้ประชากรชั้นล่างขยับเข้าสู่ระดับกลาง และระดับกลางเข้าสู่ระดับบนได้เสียที หรือเป็นการสร้างระยะห่างทางชนชั้น (wealth gap) ออกไปให้ไกลขึ้นทุกที

 

ภาพ : matadornetwork.com    /   ที่มา : DD property

Leave a Reply