สมาคมคอนโด ฟันธง เชื่อมสายสีม่วงไม่เวิร์ก

สมาคมคอนโด

สมาคมคอนโด ถ้ารัฐไม่แก้ปัญหาค่าโดยสารแพง

                งานสัมมนาประจำปีของสมาคมอาคารชุดไทย หรือ สมาคมคอนโด หัวข้อ “ธุรกิจคอนโดมิเนียม ทิศทางและกลยุทธ์ การปรับตัวของผู้ประกอบการปี 2560” มีสาระสำคัญ โดยที่ นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย หรือ สมาคมคอนโด กล่าวว่า ในด้านการเงิน ได้รับคำแนะนำจากทริสเครดิตเรตติ้งให้ถือครองสภาพคล่องให้มากที่สุด ส่งสัญญาณถึงการเงินเป็นเรื่องหลักที่สำคัญ

                โดยครึ่งปีแรก คอนโดมิเนียมที่ขายได้ต้องเท่ ต้องมีจุดขาย มีแม่เหล็กในการดึงดูด Demand เพราะคนไม่อยากอยู่ในห้องชุดที่ไม่มีคาแรกเตอร์ของตัวเอง ทั้งนี้ มองว่ามีพายุใหญ่ของการเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์ แบบมหาศาลทั้งโครงสร้างธุรกิจ โครงสร้างองค์กร ใครไม่ปรับตัวจะตกขบวนแน่นอน Demand ก็เปลี่ยนแปลง เดิมมี Real Demand ปัจจุบันมี Investment Demand ที่ต้องปรับตัวให้ทัน ส่วนทางด้านยอดขายครึ่งปีแรก 198,000 กว่าล้านบาท Market Share 12 บริษัทคอรง 62% เป็นต้น มาจากโครงสร้างการเงินและต้นทุนที่เอื้อกับรายใหญ่ ที่มีการปรับตัว

              เช่น AP(Thailand) จับมือ Mitsubishi Estate Group, อนันดาฯ​ ร่วมทุนกับ Mitsui Fudosan แป๊บเดียวมูลค่าโครงการ 50,000 ล้านบาท, สยามพิวรรธน์ร่วมกับ CP ทำ Iconsiam, Origin ร่วมกับ Proud Residence ทำตลาดบน, พฤกษาฯ​ปรับตัวทำ Premium และธุรกิจโรงพยาบาล , Perfect Case Study ที่ดี แลนด์แบงก์นำมาขาย เป็นแลนด์ดีเวลอปเมนต์ , ล่าสุดทำซีเนียร์เรสซิเดนซ์ที่ภูเก็ต , Raimon Land ทำ Office Building, Land & Houses โฆษณาให้เด็กลงปรับตัวลงสู่ตลาดคนรุ่นใหม่ เป็นต้น

 

นี่คือตัวอย่างพายุการเปลี่ยนแปลง

                ทุกวันนี้มีหลายราย Joint Venture หรือ M&A การมี Partner มีภาวะกดดันเพราะต้องสร้างผลงานให้ประทับใจ ทำให้เกิดภาวะต้องระมัดระวัง เราเห็นสัญญาณ Demand เทียมบางทำเลบางคอนโด เหมือนกับสมัย 5 ปีที่แล้ว คอนโดต่างจังหวัดเข้าคิวตั้งแต่ตี 5 ขายหมดตอน 10 โมงเช้าไม่ว่าตลาดเชียงใหม่ ภูเก็ต อีสาน ผลักดันราคาหุ้นบริษัทขึ้นไปเติบโต แต่หลังจากนั้นสิ่งที่ขายไปหมด ลูกค้าแทบไม่มาโอน จุดธูปก็แล้ว จดหมายเตือนหนึ่งเตือนสอง ก็ไม่มาโอน วันนี้ยัง Absorb ไม่หมด

             ทุกวันนี้สิ่งที่ต้องระมัดระวัง ดูหน้าคนเข้าคิว ไม่ใช่คนซื้อ 1-2 แสนบาท/ตรม.แน่นอน ซึ่งคิดว่าต้องระมัดระวัง เรียนว่าคอนโดขายดีในกรุงเทพฯ ตลาดกลาง-ล่างมีคนซื้อมือสอง เพราะบางคนอย่างลูกน้องเราในบริษัท อยากซื้อทดแทนการเช่าบ้าน ห้องละ 1 ล้านกว่าบาท ต้องจ่ายทั้งผ่อนดาวน์และค่าเช่า จึงต้องยอมทนกินน้ำใต้ศอก รอให้สรา้งใกล้เสร็จ ถูกบวก 1-2 แสนบาท/ยูนิต เข้าแบงก์แล้วผ่อนเลย ทำให้เพิ่มกลุ่มเป้าหมายตลาดกลาง-ล่าง

             5 ปีขายตลาดบน 5,000 ล้านบาท ราคา 200,000 บาท/ตรม. แค่ Service ไม่ดียังไม่อยากซื้อ ไม่ต้องพูดเรื่องต่อคิว เดินเข้าไซต์สำนักงานขายต้องบริการดีๆ และเห็นสัญญาณบางโครงการในตลาดบนที่เข้าคิวและทำให้สัญญาณอันตรายในระยะยาว โครงสร้างส่วนลดของผู้ประกอบการ ระบุคน นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ห้ามเปลี่ยนมือ เช่น เปลี่ยนชื่อตอนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ประกอบการต้องไม่เล่นด้วย ให้ส่วนลดวันโอน ถ้าไม่มาตามชื่อไม่ให้ส่วนลด

               ขายโดยระบุลูกค้า อยู่จริง โอนจริง ผมขายตรม.ละ 200,000 บาท ผมดูลูกค้าเลย ไม่ใช่จับฉลาก โลกนี้ไม่มีความยุติธรรม ผมสัมภาษณ์ลูกค้าเลย ใครจะไม่รู้ Profile ลูกค้าซื้อห้องละ 10-20 ล้านบาท ซื้อแล้วอยู่แน่ อีกเรื่องคือซื้อแบบเข้าคิวจับฉลาก ไม่เหมาะกับคอนโดตลาดบน เพราะเป็นการโบกมือต้อนรับคนเก็งกำไร ลูกค้า 100% เก็งกำไรหมด ขายได้สักราคา 2 ใน 10 ของราคาห้องก็ คือ เก็งกำไร ที่เหลือเป็นชะตากรรมของผู้ประกอบการ นั่นคือตลาดบนไม่มีการมากินน้ำใต้ศอก

             ทิศทางอสังหาฯ ที่จะเปลียนไปในอนาคต อีก 2 ปีหน้า คือ Lease Term กับการเปลี่ยนแปลง เช่น แปลงวิทยุ-พระราม 4, วัดไผ่สิงห์โต 35 ไร่, กรมธนารักษ์ 52 ไร่, ดุสิตธานี 24 ไร่, Bangkok Terminal หมอชิต 63 ไร่ ต่อสัญญาหมดแล้ว ถูกพัฒนา Mixed-Use เป็น Hotel Retail ทำให้กรุงเทพฯ อีกสองปีหน้าเปลี่ยนแปลง และช็อตสอง อีกชุดที่ยังไม่ได้ทำสัญญาเช่า คือคลองสาน , โรงงานยาสูบ. กม. 11, คลองเตย ,​รถไฟมักกะสัน ให้เปลี่ยนโฉมหน้า Property Sector ทั้งนี้ ถ้าซื้อที่ดิน Freehold ตกวาละ 2 ล้าน แต่ถ้าที่ดินเช่าสามารถทำราคาได้ 1 ใน 3 หรือ 1 ใน 2 โดยเฉพาะย่าน CBD ซึ่งส่วนใหญ่ที่ดินราคาเกินล้านหมดแล้ว

              ขณะเดียวกัน ภาครัฐเองพยายาม Support ให้เกิดให้ได้ เช่น พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ กม.หลักประกัน เดิมลีสเทอมเป็นหลักประกันไม่ได้ วันนี้ทำให้ใช้เป็นหลักประกัน เปลี่ยนมือได้ในการกู้กับสถาบันการเงิน แบงก์กล้าปล่อยสินเชื่อ จากเดิมปล่อย 60% ทำให้ตลาดไม่ Active แต่ถ้าปล่อยได้ 90% เมื่อไหร่จะคึกคักมาก รวมทั้งค่าเช่าจาก 30 ปีเป็น 50-60 ปี ทำให้คนกล้าซื้อลีส(ที่เช่า) มากขึ้นเพราะราคาต่ำลง เผลอๆ ทำเลหลังสวน อีก 4-5 ปี หลักประกันสิทธิการเช่าราคาไม่ต่ำลง สว่นใหญ่ราคาจะลงในช่วงอายุการเช่า 10 ปีสุดท้าย เป็นเหตุผลที่ให้สัญญาเช่า 50-60 ปี ดาวน์ 10% เหมือนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ดาวน์ 40% เหมือนในปัจจุบัน

 

               ในด้านดอกเบี้ย แม้ขาขึ้นในปัจจุบันแต่ยังถือเป็นอัตราต่ำ อยู่ในเกณฑ์น่าลงทุน เช่น ออกหุ้นกู้เดิมสามปีที่แล้วมีดอกเบี้ย 2% ปีนี้ดอกเบี้ยขยับเป็น 2.6% ถือว่ายังต่ำอยู่ อีกเรื่องคือ ภาษีลาภลอย (หรือลาภหาย หรือจะทำให้หมดลาภหรือเปล่าเพราะต้องเสียภาษี 5% ของส่วนต่างราคา) ทั้งนี้ ถ้าต้นทุนที่ดินเพิ่ม 5% จะมีผลต่อราคาขาย 1.5-2% นอกจากนี้ยังมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ภาษีธุรกิจเฉพาะ ต่อไปการโอนทรัพย์สินจะซับซ้อนเยอะมาก ซึ่งมองว่าซับซ้อนจนเกินไป และต้องเตรียมตัวรองรับในอนาคต

               สำหรับรถไฟฟ้าสายสีม่วง เมื่อเชื่อมต่อแล้วโมเดลอัตราการดูดซับมองว่ายังไม่เดิน จะเห็นว่าช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ปลายรถไฟฟ้าทำเลบางใหญ่ มี Plum Condo ซึ่งขายราคา 1.5 ล้านบาทแต่อัตราขายไม่ถูกดูดซับ ทั้งนี้ รถไฟฟ้าสายสีม่วง วันนี้ค่าเดินทาง 54 บาท/เที่ยว ไปกลับ 108 บาท คูณวันทำการ เดินทางมาทำงานอโศกจากบางใหญ่ ต้องใช้ค่ารถไฟฟ้าตั๋วเดือน 2,160 บาท การเดินทางต่อขา 80 นาทีขึ้นไป

              คำนวณจะต้องมีรายได้เดือนละ 27,000 บาท เป็นค่าอาหาร 14,000 บาท ค่าเดินทาง ห้ามป่วย ห้ามมีลูกเพราะจะเป็น NPL พฤกษาฯ ทำ Market Survey Office Building อยู่ในใจกลางเมือง อย่างทำเลบางโพ กลุ่มลูกค้าเป้าหมายก็ทำงานอโศก ค่าเดินทางสูง ข้อเสนอ คือ ค่าเดินทางรัฐบาลต้องดูแลให้คนระดับกลาง-ล่างสามารถเข้าถึงได้ ซึ่งการเชื่อมต่อ 1 สถานีสายสีม่วง (เตาปูน-บางซื่อ) คาดการณ์ว่าจะทำให้มีคนเดินทางมหาศาล ปกติพฤติกรรมที่สำรวจดูคนจะเดินทางสายยาวสู่จุดเชื่อมต่อ มีการขึ้นลงระหว่างทางน้อยมาก

                ทั้งนี้ ทุกวันนี้รฟม.ทำโปรโมชันเดินทาง 54 บาท แต่ถ้ายกเลิกโปรฯ เมื่อไหร่ค่าเดินทางจะ 80 บาททันที ทั้งนี้ ครึ่งปีแรก กทม.-ปริมณฑล โต 60% คอนโดโต 35% เทียบกับปีที่แล้วโตเพียง 8% เหตุผลเพราะขายของแพงขึ้น ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปโต 56% มูลค่าตลาดบน 26,000 ล้านบาท

             ทั้งนี้ มีปรากฏการณ์ผู้ประกอบการรายใหญ่หันมาทำทาวน์เฮาส์มากขึ้น เจาะตลาดกลาง ทำห้การเปิดตัวทาวน์เฮาส์สูงถึง 62% ขณะที่ยอดขายโต 11% ตลาดบ้านแฝด-บ้านเดี่ยวโต 20% ทั้งนี้ คอนโดมองว่ายังไม่ฟื้นตัวเท่าไหร่ จะฟื้นตัวเพียงบางโครงการ ในตลาดต่างจังหวัดมีการลงทุนน้อยมาก ตัวอย่าง คอนโดต่ำล้านทำเลรังสิต มี 8,000 ยูนิต แต่มี 8 นิติบุคคล ตอนนี้ปรับโมเดลพัฒนาโครงการอย่างอื่นแล้ว

              กรณีสถานทูตออสเตรเลีย พื้นที่ 8 ไร่ มูลค่า 6,000 ล้านบาท คำนวณตัวเลขแล้วเอาแปลงข้างๆ ดีกว่า 600 ตารางวา เพราะสถานทูตออสเตรเลียแบ่งเฟสซิ่งไม่ได้ มูลค่าโครงการต้อง 20,000 ล้านบาท story คนจะทำนั้น เจ้าของเดิมตอนซื้อที่ดินกับตอนโอนเป็นคนใหม่ หมายถึง เจ๊งระหว่างทาง จึงคิดว่าซื้อแปลงเล็กแต่ทำหลายโครงการกระจายดีกว่า อย่าตื่นเต้นกับตลาดบนเพราะ Demand มีหลักร้อยยูนิต หากพัฒนาหลักพันยูนิต ห้องชุดราคา 14 ล้านบาทขนาด 40 ตรม. ออฟฟิศเราซื้อได้กี่คน Owner หรือแม้แต่ SME ยังซื้อไม่ได้เลย

              เราคอนโทรลโครงการไม่ใหญ่ 500 ตารางวา 100 ยูนิตบวกลบ กระจายความเสี่ยงสำหรับตัวเลขยอดโอน มีตัวอย่างเยอะแยะ ครึ่งปีแรกยอดโอนติดลบ 40% เพราะไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เหมือนปีที่แล้ว ในขณะที่ครึ่งปีหลังจะมีการโอนเข้ามาชดเชยยอดโอนครึ่งปีแรก

 

ภาพ : pantip.com      /    ที่มา : www.prachachat.net

Leave a Reply