แนะวิธีเลือกซื้อคอนโดมือสอง เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน

วิธีเลือกซื้อคอนโดมือสอง เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน

โดยปกติแล้ว เวลาคนส่วนใหญ่จะซื้อคอนโด มักจะมีตัวเลือกอยู่ในใจเสมอว่า ควรจะเลือกซื้อคอนโดไหนดี และ ปัจจัยหนึ่งที่มีมาเปรียบเทียบเรื่อย ๆ นั่นก็คือ วิธีเลือกซื้อคอนโดมือสอง หรือ ซื้อคอนโดมือหนึ่งดี

5 เหตุผลสำคัญ วิธีเลือกซื้อคอนโดมือสอง

1. ทำเล …ในแง่ทำเลแล้ว ในราคาที่เท่ากัน คอนโดมือสอง จะได้ทำเลที่ดีกว่า เพราะว่า มือสองสร้างมานานแล้ว และ ปักหลักในทำเลดี ๆ มาก่อนมือหนึ่ง ยิ่งยุคปัจจุบันนี้แล้ว มือหนึ่งในราคาที่ใกล้เคียงกับมือสอง มักจะได้คอนโดที่อยู่ไกล ๆ

2. ราคา … คอนโดมือสอง ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางล่วงหน้าหนึ่งปี ไม่ต้องจ่ายสมทบเข้ากองทุน ในราคาที่เท่า ๆ กัน การซื้อมือสองน่าจะประหยัดไปได้ส่วนหนึ่ง

3. ขนาดพื้นที่ใช้สอย ในทำเลเดียวกัน ราคาต่อยูนิตเท่า ๆ กัน มือหนึ่งที่สร้างใหม่ ๆ ราคาต่อเนื้อที่จะแพงกว่ามือสองค่อนข้างเยอะ ยกตัวอย่าง คอนโดมือสองแถวรัชดา ราคา 2.5 ล้าน ได้เนื้อที่ 35 ตร.ม. แต่ในขณะที่ คอนโดมือหนึ่งใกล้ ๆ กัน ราคา 2.5 ล้านเท่ากัน ได้เนื้อที่เพียง 24 ตร.ม. เท่านั้นเอง เมื่อหารเป็นราคาต่อพื้นที่มาแล้ว จะพบกว่า มือสองได้กำไรกว่าครับ

4. สภาพห้อง ส่วนใหญ่แล้ว สภาพมือสองจะไม่น่าดูเท่ากับคอนโดมือหนึ่ง ข้อนี้ต้องยกให้มือหนึ่งได้เปรียบ แต่เดี๋ยวก่อน การตกแต่งห้องของมือหนึ่งนั้น ก็จะพอ ๆ กับเราตกแต่งห้องมือสองเช่นเดียวกัน แต่เมื่อเทียบข้อดีของ 3 ข้อที่ผ่านมาแล้ว ผมว่าสูสีกัน มือสองจะแพ้แค่เพียงเราต้องทาสีใหม่เท่านั้นเอง

5. ค่าส่วนกลาง เป็นที่แน่นอนว่าคอนโดเก่า จะมีค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. น้อยกว่ามือหนึ่งแน่นอน เพราะพื้นที่ คอนโดรุ่นใหม่ มีพื้นที่ต่อห้องน้อย เลยต้องเก็บค่าส่วนกลางต่อ ตร.ม. แพงขึ้น ตรงนี้ก็อย่าลืมชั่งน้ำหนักข้อนี้ด้วยนะครับเวลาเลือกคอนโด

แต่จริง ๆ แล้ว เราต้องมีการวิเคราะห์อีกหลายปัจจัย กว่าจะได้ห้องสักห้องหนึ่ง เพราะว่าเราเน้น ซื้อเพื่อการลงทุน ดังนั้น การเลือกมือหนึ่งหรือมือสอง เราก็ต้องละเอียดมาก ๆ ชั่งน้ำหนักดู ข้อดีข้อเสีย ของแต่ละที่ แล้ว ค่อยตัดสินใจเอาอีกที เช่น บางทีซื้อมือหนึ่ง อาจจะมีเงินเหลือส่วนต่างของการกู้มากกว่าซื้อมือสอง อันนี้อาจจะเป็นน้ำหนักที่มากที่สุดสำหรับคนที่ต้องการกู้เพื่อเงินเหลือตกแต่งด้วย หรือ คอนโดมือสองเก่าแต่คนแน่น ก็เป็นอีกเหตุผลหนึ่งที่น่าซื้อเหมือนกัน

สำหรับการซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย 5 ข้อ ควรพิจารณา

1. ทำรายการห้องชุดในฝันคือ ทำ check list คอนโดในฝัน เช่น ขนาดห้องชุด, จำนวนห้องนอน, การตกแต่ง, ทำเลที่ตั้ง, ทัศนียภาพหรือสิ่งแวดล้อมรอบโครงการ เช่นชอบบรรยากาศ แม่น้ำเจ้าพระยา, สวนสาธารณะ, วิวเมือง, วิวทะเล

2. ทำความเข้าใจพฤติกรรมการดำเนินชีวิตของตัวเอง นั่นคือ วิถีชีวิตประจำวันของท่านนั้นใช้ชีวิตอย่างไร? ควรเลือกใกล้ที่ทำงาน ใกล้โรงเรียนลูก เพราะนั่นคือระยะเวลา 22 วันใน 1 เดือน เพราะ 2 สถานที่หลักนี้คือกิจวัตรประจำวันของทุกคนที่ต้องเดินทางไป-กลับ รวมทั้งสำรวจความชื่นชอบอื่นๆ เช่น ร้านอาหาร, ร้านกาแฟ, การออกกำลังกายกลางแจ้ง, ห้างสรรพสินค้า

3. สังคมเพื่อนบ้าน คือ การวิเคราะห์กลุ่มผู้อยู่อาศัยร่วม หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในอาคาร ว่าเป็นกลุ่มคนในระดับเดียวกันที่สามารถสื่อสารเข้าใจตรงกันสอดคล้องกันหรือไม่ เพราะเมื่อท่านเข้าพักอาศัยในคอนโดแล้ว ท่านและเพื่อนบ้านจะต้องมีหน้าที่รับผิดชอบดูแลอาคารนี้ หรือเป็นกลุ่มผู้จัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ซึ่งร่วมรับผิดชอบอาคารให้มีคุณภาพ น่าอยู่อาศัย ตลอดไป

4. ราคาห้องชุด ควรซื้อที่ราคาเท่าไหร่? นั้น หากเป็นการซื้อเพื่อการอยู่อาศัย ราคาที่ควรจะซื้อจึงขึ้นอยู่กับความพึงพอใจและความสามารถในการซื้อของแต่ละท่าน เพราะหากเป็นคอนโด ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน การตกแต่งด้วยวัสดุระดับพรีเมี่ยม หรูหรา ก็จะมีราคาสูงกว่าอาคารทั่วไปในละแวกเดียวกัน เฉกเช่นการซื้อรถหากต้องการความหรูหรารุ่น Top ก็ต้องจ่ายส่วนต่างเพิ่มเติม

5. จ่ายดอกเบี้ยต่ำ หรือ กู้น้อย ปิดไวฝากไว้ว่า “อย่าลืมตัว หรือซื้อเกินกำลังความสามารถในการผ่อนชำระ” พยายามกู้น้อย เพราะยิ่งการกู้เยาะหรือเต็มจำนวนนั้น ผลที่ตามมาคือการจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าราคาบ้านนั่นเอง จนบางรายถึงขั้น ผ่อนไป-ผ่อนมา คอนโดกลายเป็นของธนาคาร ไปอยู่ในหมวดทรัพย์ NPA ไป

วิธีเลือกซื้อคอนโดมือสอง-1

สำหรับการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า 5 ข้อ ควรพิจารณา

ปัจจัยสำคัญของ วิธีเลือกซื้อคอนโดมือสอง จากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และการกำหนดโปรดักส์ในการลงทุนในวันนี้ คือ กำลังซื้อ และ ความสามารถในการก่อหนี้ของลูกค้าในตลาดเป็นหลัก เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน เพราะลูกค้าในตลาด 1-3 ล้านบาท ในวันนี้ถูกมองว่ามีความเสี่ยงจากปัญหาหนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อนั่นเอง หากวิเคราะห์ตามความต้องการของลูกค้า และสถานะด้านกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันแล้ว !…พูดได้เลยว่า ดีมานด์ที่ยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และเป็นดีมานด์กลุ่มใหญ่ที่สุด และเป็น ดีมานด์ที่แท้จริง หรือ เรียลดีมานด์ คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยในระดับราคา 1-3 ล้านบาท

1. ศึกษาความต้องการของผู้เช่า ต้องแม่นยำ “ผู้เช่า” โดยทำการศึกษาพฤติกรรมของกลุ่มผู้เช่าที่เราคาดหวังมาเป็นลุกค้า ว่าเป็นกลุ่มใด กลุ่มคนทำงาน ครอบครัวใหม่ คนญี่ปุ่น จีน เกาหลี ยุโรป หรือ คนไทย เพราะแต่ละเชื้อชาติก็มีความชื่นชอบในบางสิ่งที่แตกต่างกัน เช่น คนญี่ปุ่น ในห้องชุดต้องมีอ่างอาบน้ำ คนยุโรปชอบการว่ายน้ำ เป็นต้น

2. เลือกทำเล ควรเลือกทำเลที่สามารถให้ผลตอบแทนในการปล่อยเช่าเมื่อเปรียบเทียบกับเงินลงทุนสูงที่สุด (Yield%) หรือผลตอบแทนไม่ควรต่ำกว่า 4% หากพบทรัพย์บางทำเลสามารถให้ผลตอบแทนได้ 7-10% ยิ่งดี โดยทำเลที่หาผู้เช่าได้ง่ายคือ ทำเลที่ใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ โปรดอย่าพลาด!! ซื้อคอนโดกลางทุ่ง

3. การบริหารงานครบวงจรฝากเช่า เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการหาผู้เช่า หากซื้อโครงการ (developer) ที่มีบริการรับบริหารงานปล่อยเช่าก็อุ่นใจมากยิ่งขึ้น และสะดวกสบายให้มืออาชีพมาเป็นผู้ช่วยบริหารจัดการ

4. ประมาณการราคาขายในอนาคต ควรตัดสินใจซื้อห้องชุดที่จะสามารถขึ้นราคาได้มากกว่า 10% จากตอนซื้อ ภายใน 3 ปี แรก หากท่านคำนวณดูแล้วห้องชุดนี้ราคาสูงเกินไปจนไม่สามารถขึ้นราคาได้ หรือดูแล้วความเจริญยังมาไม่ถึงภายใน 3 ปี ลองทบทวนดูใหม่เพราะในระยะยาวอาจจะไม่คุ้มค่าต่อการลงทุนนั่นเอง

5. กู้ยาว ผ่อนน้อย คือ “กู้ให้มากที่สุด และนานที่สุด คำนวณให้ค่าเช่าที่ได้เพียงพอ หรือมากกว่าเงินงวดส่งแบงก์รายเดือน” เพราะการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงสุด คือ การยืมเงินคนอื่นมาลงทุนนั่นเอง

ที่มา Propertytoday

Leave a Reply