‘ลายแทง’ สู่ ‘ขุมทรัพย์ใจกลางเมือง’ มองให้ขาดอย่าง นักลงทุน อสังหาฯ มืออาชีพ

ความอดทน คือ กุญแจสำคัญ บางสิ่งบางอย่างก็ต้องใช้เวลา

วอร์เรน บัฟเฟตต์

                นักธุรกิจ หรือ นักลงทุน ที่ประสบความสำเร็จในโลกนี้หลายต่อหลายคน มักกล่าวคล้ายๆ กันอยู่เสมอว่า คนเราไม่ได้เกิดมาเพื่อทำงานไปตลอดชีวิตจนเกษียณ แต่เกิดมาเพื่อทำสิ่งที่ดีกว่า อย่างเช่น การแสวงหาประสบการณ์ชีวิตที่คุ้มค่าและสนุกไปกับมัน นั่นแหละ คือ การใช้ชีวิตที่แท้จริง ซึ่งหากจะมีเวลาทำอย่างนั้น หรือไปถึงจุดนั้นได้ เราก็ต้องมีมุมมองที่ต่างออกไป มีแนวคิดที่หลุดจากกรอบการทำงาน หรือ การลงทุนแบบเดิมๆ

                ตามที่ Warren Buffett เจ้าพ่อนักลงทุนระดับโลก กล่าวไว้ว่า ‘การทำบางสิ่งบางอย่างมันยังต้องอาศัยเวลาที่เหมาะสม’  มันเป็นเรื่องจริงสำหรับการลงทุนที่เน้นผลระยะยาว ไม่ใช่การเก็งกำไรที่เน้นเห็นผลระยะสั้น เพราะฉะนั้นแล้ว สิ่งหนึ่งที่ นักลงทุน ควรมีก็คือ >>> ความอดทนรอคอย <<< เปรียบเหมือนกับ การเฝ้ารอดูต้นหญ้าเจริญงอกงาม นั่นเอง

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

cover1

Cr : ahomevietnam.com

                  หนึ่งในตัวอย่างที่เห็นได้ชัด ว่านักลงทุนอย่างเราๆ ต้องใจเย็นอย่างไร หรือมีความอดทนรอขนาดไหน ในการลงทุนก็คงจะเป็นตัวอย่างจากกรณีศึกษาของการลงทุนทางด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดในเมือง ยิ่งเป็นทำเลประเภท Residential Prime Area ด้วยแล้ว ก็ยิ่งจะเป็นที่หมายปองของบรรดา นักลงทุน ทั้งหน้าเก่าและใหม่ และทำเลที่กำลังมาแรงที่สุดในตอนนี้ก็คงจะหนีไม่พ้น เพลินจิตวิทยุ ย่านที่เป็นนิยามของคำว่า Ultimate Luxury

                 จากการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 200,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไปทั่วกรุงเทพมหานคร อัตราการขาย ณ ปี พ.ศ.2558 ทำเลที่มีอัตราการขายสูงที่สุด คือ รอบสวนลุมพินี , ถนนวิทยุและถนนเพลินจิต ซึ่งเมื่อ 2 ปีที่แล้วมีโครงการเปิดขายมากกว่า 3,300 ยูนิต มีอัตราการขายสูงถึงประมาณ 80% (ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย)

                ในปัจจุบัน ทำเลนี้ยังคงรักษามาตรฐานความพรีเมี่ยมไว้อย่างต่อเนื่อง ด้วยมูลค่าการซื้อ-ขาย ที่ดินราคาเฉลี่ยแพงติด TOP 5 ของทำเลกทม. ทั้งหมด (1.9-2.2 ล้านบาท/ตร.ว) จากการเป็นที่ตั้งของบรรดาสถานทูต และการรวมตัวกันของการพัฒนาอสังหาฯระดับ Hi-End ไม่ว่าจะเป็น Central Embassy ห้างสรรพสินค้า Flagship จากเครือเซ็นทรัล บนที่ดินที่มีราคาซื้อขายแพงที่สุดในปี 2549 (950,000 บาท/ตร.วา) มีมูลค่าการลงทุนกว่า 18,000 ล้านบาทแถมด้านบนยังเป็นที่ตั้งของ Park Hyatt Bangkok โรงแรมหรูชื่อดัง และอาคารสำนักงานระดับ S Class อย่าง Park Venture ที่มีราคาเช่าสูงสุดของกรุงเทพฯ

life-One-Bangkok-View-2-768x548

                มาดูกันถึงแนวโน้มในอนาคต ทำเลนี้นั้นยิ่งกว่าเสือติดปีกเสียอีก เพราะมูลค่าจะเพิ่มสูงขึ้นแบบไม่มีอะไรมาหยุดยั้งไว้ได้ เริ่มด้วยอภิมหาโครงการ One Bangkok ของเจ้าสัวเจริญฯ  Mixed-Use สุดหรู บนพื้นที่ 104 ไร่ ติดวิวสวนลุมฯ ที่รวบรวม อาคารสำนักงาน โรงแรมหรู ร้านค้า ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury ต่อด้วย Langsuan Village โปรเจ็กต์ใหญ่จาก สยามสินธร โครงการที่พักอาศัยบนเนื้อที่ดินกว่า 56 ไร่ บริเวณซอยหลังสวนและซอยต้นสน , KRUNGSRI Tower บริเวณหัวมุมสี่แยกถนนเพลินจิตตัดกับถนนวิทยุ, อดีตโรงแรมปาร์คนายเลิศที่กำลังจะกลายเป็น BDMS Wellness Center , ที่ดินของ สถานฑูตอังกฤษ ที่ทาง Central Group มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่, โปรเจ็กต์ขยายอาณาจักรทางการแพทย์ของ โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ ที่กว้านซื้อดินแถวสุขุมวิทซอย 1 ถนนเพชรบุรี

                จะเห็นได้ว่า บิ๊กโปรเจ็กต์ทั้งหมดที่กล่าวมาไม่ว่าจะในปัจจุบัน หรือ อนาคต ของย่านเพลินจิต-วิทยุ แทบจะไม่มีแปลงที่ดินที่ว่างหลงเหลืออยู่เลย ทำให้เราสามารถคาดการณ์ได้อย่างหนึ่งว่า การหาที่ดินในทำเลนี้เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ ขึ้นมานั้น เป็นเรื่องที่ทำได้ยาก เพราะต้องซื้อ-ขายกันต่อ ในราคาที่ขยับสูงขึ้นเรื่อยๆ

                อ้างอิงจากการอัพเดทราคาซื้อ-ขายที่ผ่านมา  เมื่อปี…    

พ.ศ. 2549 – กลุ่มเซ็นทรัล ได้ชนะการประมูลที่ดิน และต่อมาก็พัฒนาเป็นโครงการ Central Embassy ในปัจจุบัน

ราคาซื้อ-ขาย ที่ดินในตอนนั้น คือ 950,000 บาท/ตร.ว

พ.ศ. 2553 – เดิมเป็นที่ดินของตระกูล สุทัศน์ ณ อยุธยา และได้ขายต่อให้กับบริษัท แสนสิริ เพื่อสร้าง 98 Wireless 

ราคาซื้อ-ขาย ที่ดินในตอนนั้น คือ 1,500,000 บาท/ตร.ว

พ.ศ. 2558 – ที่ดินขนาด 3 ไร่เศษ ที่ถูกซื้อโดย SC Asset เพื่อพัฒนาเป็นโครงการ 28 Chidlom ในปัจจุบัน

ราคาซื้อ-ขาย ที่ดินในตอนนั้น คือ 1,900,000 บาท/ตร.ว

พ.ศ. 2559 – พื้นที่โรงแรมปาร์คนายเลิศขนาด 15 ไร่ ถูกซื้อไปและจะพัฒนาเป็น BDMS Wellness Clinic

ราคาซื้อ-ขาย ที่ดินในตอนนั้น คือ 1,800,000 บาท/ตร.ว

พ.ศ. 2560 – ณ ปัจจุบัน เซ็นทรัลฯ คือ ผู้ที่เสนอราคาสูงสุดในการประมูลที่ดินสถานทูตอังกฤษบริเวณถนนวิทยุ

ราคาซื้อ-ขาย ที่ดินที่คาดกัน คือ 2,200,000 บาท/ตร.ว

 

LiFE W1_02

              ดูจากสถิติจึงคาดการณ์ว่าในอีก 3-5 ปี ราคาซื้อ-ขายที่ดินในย่านเพลินจิต – วิทยุ จะสามารถพุ่งสูงถึง 3 ล้านบาท/ตร.ว ได้ไม่ยาก และเมื่อมาถึงตรงนี้อยากให้ทุกคนโฟกัสไปที่ การลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ในทำเลแห่งนี้ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ไปดูกันว่ามีช่องว่างตรงไหนให้เราเล่นบ้าง

 

นักลงทุน

                 การเปิดตัวคอนโดในย่านไข่แดง อย่างวิทยุ-เพลินจิต เกือบทั้งหมดจะเป็นคอนโดระดับ Ultimate Luxury ที่มี Design Concept เป็นเอกลักษณ์ และ Project Detail ระดับ Hi-End กับ Facilities แบบ World Class ซึ่งมีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ราวๆ 300,000 บาท/ตร.ม.ขึ้นไป หรือ ประมาณสูงกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต ต่างจากเดิมที่ย้อนไปประมาณ 5-7 ปี มีราคาเริ่มต้นเพียง 140,000-180,000 บาท/ตร.ม.เท่านั้น เรียกว่า ยิ่งเปิดใหม่หรืออยู่มานาน ยิ่งมีราคาแพงขึ้น ตามราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี (ข้อมูลจากผลสำรวจของ www.hipflat.co.th  )

 

คอนโดระดับ Premium Luxury ย่านวิทยุที่มีการเติบโตจาก Capital Gain อย่างต่อเนื่อง

               1. The Address Chidlom ตั้งอยู่ในซอยสมคิด หนึ่งในซอยคู่ขนานกับถนนวิทยุ สร้างเสร็จมา 10 ปีแล้ว ราคาตอนเปิดตัว (พ.ศ. 2551) ประมาณ 120,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบัน Resale เฉลี่ยอยู่ที่ 170,000 บาท/ตร.ม. แต่บางห้องที่มุมดีๆ ขายสูงกว่า 200,000 บาท/ตร.ม ก็มี  Capital Gain ทั้งหมด = 42% (10 ปี) คิดเป็นค่าเฉลี่ย มูลค่าผลตอบแทนที่จะได้เพิ่มขึ้นปีละ 4.2%

               2. Oriental Residence โครงการ Luxury บนถนนวิทยุ สร้างเสร็จและเปิดขายแบบพร้อมอยู่มาประมาณ 7-8 ปี           ราคาเมื่อปี 2553 อยู่ที่ 170,000 บาท/ตร.ม. , ในปีนี้ราคาเพิ่มมาอยู่ที่ 230,000 บาท/ตร.ม.  Capital Gain ทั้งหมด = 35% (8 ปี) คิดเป็นค่าเฉลี่ย มูลค่าผลตอบแทนที่จะได้ เพิ่มขึ้นปีละ 4.4%

               3. Nimit Langsuan คอนโดวิวสวนลุม ระดับ Ultimate Luxury บนถนนหลังสวน เปิดตัวเมื่อปี 2558 คาดเสร็จปี 2561 ราคา Pre-Sale อยู่ที่ 320,000 บาท/ตร.ม. , ปัจจุบันขยับมาอยู่ที่ 360,000 บาท/ตร.ม. แล้ว Capital Gain ทั้งหมด = 12.5% (3 ปี) คิดเป็นค่าเฉลี่ย มูลค่าผลตอบแทนที่จะได้เพิ่มขึ้นปีละ 4.2%

               4. 98 Wireless โครงการ Flagship จากค่ายแสนสิริ ปัจจุบันครองตำแหน่งคอนโดที่ราคาแพงที่สุดในประเทศไทย มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 580,000 บาท/ตร.ม. คาดว่าภายใน 5 ปี ราคาอาจเหยียบ 700,000 บาท/ตร.ม

               5. 28 Chidlom คอนโดหรูติดถนนชิดลม จาก SC Asset ที่เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อปีที่แล้ว ราคาตอนเปิดตัว ประมาณ 330,000 บาท/ตร.ม.  ตอนนี้มี Resale ขายในราคา 380,000 บาท/ตร.ม. Capital Gain ทั้งหมด = 15% (2 ปี) คิดเป็นค่าเฉลี่ย มูลค่าผลตอบแทนที่น่าจะได้เพิ่มขึ้นปีละ 7.5%

              6. Q Chidlom คอนโด Super Luxury จากอนันดา เริ่มสร้างเมื่อปี 2558 ; ปีที่คาดเสร็จ 2561 ราคาเฉลี่ยตอนเปิดตัว       อยู่ที่ประมาณ 160,000 บาท/ตร.ม.  ปัจจุบัน Resale = 190,000 บาท/ตร.ม. แล้ว Capital Gain ทั้งหมด = 12.5% (3 ปี) คิดเป็นค่าเฉลี่ย มูลค่าผลตอบแทนที่จะได้เพิ่มขึ้นปีละ 6.25%

               7. Noble Ploenchit คอนโดติด BTS เพลินจิต สร้างมาประมาณ 7 ปี ตอนนี้อยู่ในช่วงโอนและพร้อมเข้าอยู่ ราคาเฉลี่ยตอนเริ่ม Pre-Sale (พ.ศ.2554) คือ 160,000 บาท/ตร.ม. ปัจจุบัน Resale เฉลี่ยอยู่ที่ 300,000 บาท/ตร.ม.  (2 ห้องนอน ขายกัน 400,000 บาท/ตร.ม ก็มี) Capital Gain ทั้งหมด = 87.5% (7 ปี) คิดเป็นค่าเฉลี่ย มูลค่าผลตอบแทนที่จะได้เพิ่มขึ้นปีละ 12.5%

               8. Life One Wireless คอนโดใหม่ล่าสุด ระดับ Luxury ติดริมถนนวิทยุ จาก AP(Thailand) ที่เพิ่งเปิดตัวไป ราคาขายเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ 170,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่ดีที่สุดเมื่อเทียบกับโครงการระดับ Luxury อื่นๆ ในย่านเพลินจิต-วิทยุ เพราะเป็นโครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวไป ด้วยจังหวะและโอกาสที่ไม่ได้จะมีมาบ่อยๆ ทำให้ตัวนี้มี Gap ที่น่าเล่นมากๆ ลองวิเคราะห์จากหลักสถิติของ Capital Gain เฉลี่ยในทำเลนี้ จะขอยกตัวอย่างกรณีศึกษาจากข้อมูลข้างต้น เพื่อประกอบการตัดสินใจ

YP NextHome - Yellow Pages

cr : YP NextHome – Yellow Pages

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

คนที่ซื้อ Noble เพลินจิต ในปี 2554 ด้วยราคา 160,000 บาท/ตร.ม.  

กับคนที่ซื้อ  Life One Wireless ในปีนี้ ได้ด้วยราคา 170,000 บาท/ตร.ม.

หากมองในแง่ของราคาที่ดิน  ราวกับ Turn Back Time เหมือนคุณซื้อคอนโดหรูในย่านเพลินจิต-วิทยุ ด้วยราคา(ใกล้เคียง)เมื่อ 7 ปี ที่แล้ว                            

เท่ากับว่า คุณจะได้ห้อง 2 Bed 63 ตร.ม ราคา 10 ล้านต้นๆ ของ Life One Wireless  

เทียบเคียง ห้อง 1 Bed 45 ตร.ม ของ Noble เพลินจิต ซึ่งถ้าซื้อตอนนี้ราคา 13.5 ล้าน (45 x 300,000 บาท/ตร.ม)

แถมยังเหลืองบไว้แต่งห้อง 3 ล้านกว่าๆ (จากส่วนต่าง 13.5 – 10 ล้าน)

*หมายเหตุ* >>>  การวิเคราะห์ในบทความเป็นการยกตัวอย่างที่ใช้ Capital Gain ของทำเล ..

                               ไม่ได้เปรียบเทียบ Segment แต่อย่างใด

                               …แต่ให้มองความเป็นจริงในปัจจุบัน สำหรับคนที่จะลงทุนในทำเลเพลินจิต-วิทยุ

                               หากอ่านรายละเอียดมาตั้งแต่ต้นจะเห็นได้ว่า ตัวบทความมีการอัพเดทประวัติ การซื้อ-ขาย ที่ดิน

                               ในย่านเพลินจิต-วิทยุ มาโดยตลอด เพื่อให้เห็น Value ของทำเล 

                               >>> ทำให้มี Capital Gain โดยรวมเติบโตขึ้นอยู่ตลอด

                               จึงนำเสนอเป็น Life One Wireless ที่มีราคาเริ่มต้นตํ่ากว่า 150,000 บาท/ตร.ม

                               และราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 170,000 บาท/ตร.ม ซึ่งในปัจจุบันราคานี้ นั้นหาได้ยาก(ทำเลดังกล่าว)

และอย่างที่กล่าวไว้ตั้งแต่เริ่มต้นของบทความ  

>>การอดทนเป็นส่วนหนึ่งที่ขาดไม่ได้ของ ‘นักลงทุน’ <<

               ถ้าให้ ‘กลไกราคา’ มันทำงานอัตโนมัติของมันเอง ดูจากสถิติแล้ว คาดว่า Capital Gain ในย่านนี้เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7% ต่อปี แล้วถือห้อง Life One Wireless รอยาวๆ   ขั้นต่ำสุด 3 ปี จะได้กำไรส่วนต่าง = ไม่ต่ำกว่า 2.25 ล้านบาท อย่างแน่นอน

(มาจาก เอา 7% ต่อปี ไปคิดคำนวณ ผลลัพธ์ 3 ปีผ่านไป จะได้ราคาขายต่อ ตรม. = 205,700 บาท)

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

             

                อย่างไรก็ตาม ยังมีอีกหลายต่อหลายคนที่หลงใหลในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ดั่งคำพูดของ Ivana Trump อดีตภรรยาคนสวยของมหาเศรษฐี โดนัลด์ทรัมป์ ประธานาธิบดีของ USA คนปัจจุบันว่า

I always felt very secure and very safe with real estate. Real estate always appreciates.

ใจความ คือ

ดิฉันมักจะรู้สึกมั่นคงและปลอดภัยมากกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาของอสังหาริมทรัพย์นั้นมีแต่จะเพิ่มขึ้น

 

                ทุกอย่างที่กล่าวมา ทั้งหมดล้วนแต่เป็นข้อพิสูจน์ว่า คนที่ถือห้องชุด /คอนโดมิเนียมในย่านนี้ได้ ก็เปรียบเสมือน ได้ครอบครองขุมทรัพย์อันล้ำค่า ที่รอวันเจริญงอกงาม และ ลายแทง ที่นำไปสู่สมบัติเหล่านั้น ก็คือ ‘การวิเคราะห์/มุมมอง’ ของพวกเรา นักลงทุน ขึ้นอยู่กับว่า เราจะ ‘มองเห็น’ มันหรือไม่ …ซึ่งถ้ามองไม่เห็น ก็บอกได้เลยว่า

>>> คุณทำเงินหล่นบนพื้นตรงหน้าคุณนี่เอง แถมเงินมูลค่าเป็นล้านๆ เสียด้วย <<<

 

เรียบเรียงโดยทีมงาน : Property Insight

Leave a Reply