อสังหาแหวกความเสี่ยง เล่น‘โลว์ไรส์’ ยึดท้ายซอยหนีมรสุม

ท่ามกลางเศรษฐกิจภายในประเทศยังฟื้นตัวไม่ดีเท่าที่ควร แต่กลับมีหลายปัจจัยรุมเร้า ทั้งสงครามการค้า มาตรการจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) คุมการปล่อยสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับตัว พลิกแผน ลดทอนความเสี่ยง เช่น ลดการเปิดตัวโครงการ รอดูสถานการณ์ เมื่อ แอลทีวี (การกำหนดเงินดาวน์ขั้นตํ่าหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) มีผลบังคับใช้

ทั้งการปรับลดโครงการจากแนวสูงสู่แนวราบ การชะลอการเปิดตัวไปยังครึ่งปีหลัง หรือ หากจำเป็นต้องพัฒนาต่อเนื่อง ก็มีการย่อไซซ์ให้เล็กลง เฟ้นทำเลที่มีกำลังซื้อจริง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม โลว์ไรส์ หรืออาคารเตี้ยสูงไม่เกิน 8 ชั้น ตั้งอยู่ในซอยจะหมุนกลับมาในตลาด เพื่อลดความเสี่ยงทั้งกำลังซื้อ ต้นทุนที่ดินและไม่ต้องสร้างที่จอดรถในอาคาร ตรงกันข้ามกับที่ผ่านมา ส่วนใหญ่จะเน้นโครงการไฮไรส์ อาคารขนาดใหญ่พิเศษ ติดสถานีรถไฟฟ้า ปัจจุบันเริ่มขายอืด ส่วนใหญ่จึงเร่งระบายสต๊อกเร่งโอน ให้เหลือในมือน้อยที่สุด เพราะ ความสามารถในการซื้อปีนี้ น่าจะแผ่วลง

สอดคล้องกับความเห็น นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ก่อนหน้านี้เคยระบุว่า สิ่งที่น่ากังวลมากที่สุดในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 คือ ความสามารถในการซื้อของลูกค้าจะลดลงจากเรื่องดอกเบี้ย ขณะที่ความเข้มของมาตรการแอลทีวี ที่ยังไม่ชัดเจนว่าจะมีผลพวงไปสู่คนกู้ร่วม ถูกนับเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ด้วยหรือไม่ ฉะนั้นขอให้ผู้พัฒนาระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่ อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าในกลุ่มราคาปานกลาง ยังเป็นตลาดหลักที่น่าสนใจ และมีความเสี่ยงน้อยกว่าตลาดไฮเอนด์

ขณะที่ นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่ เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) หรือ RICHY ในฐานะ นายกสมาคมอาคารชุดไทยที่ยังยํ้าว่า ทำเลรถไฟฟ้ายังมีความต้องการ และหากพัฒนาโครงการไม่ใหญ่มาก ปิดการขายเร็ว จะช่วยลดความเสี่ยงได้มาก ที่เห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจน คือ บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด ในเครือ ชินวะ กรุ๊ป มีแผนนำร่อง พัฒนาโครงการ โลว์ไรส์ ไซซ์เล็ก เป็นครั้งแรก โดยให้เหตุผลว่า ต้องการปิดการขายเร็วลดความเสี่ยงในเส้นทางรถไฟฟ้า สายใหม่ๆ แต่โดยส่วนใหญ่จะยังเน้นทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว และสายสีนํ้าเงินเป็นหลัก

จากการให้สัมภาษณ์ ของนายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) สะท้อนว่า บริษัทยังพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง แต่ปรับเป็นรูปแบบ โลว์ไรส์ หรือตึกเตี้ย สูงไม่เกิน 8 ชั้น ลดต้นทุนไม่ต้องสร้างพื้นที่จอดรถในอาคาร ตาม กฎหมายควบคุมอาคาร อีกทั้งเลือกทำเลท้ายซอย แนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว และ สายสีนํ้าเงิน เป็นหลัก เนื่องจากราคาที่ดินไม่สูง หากเทียบกับทำเลติดสถานีรถไฟฟ้า ส่วนทำเลสายสีเหลือง แฮปปี้แลนด์ 12 ไร่ ยังคงเดินตามแผนพัฒนาปลายปีนี้ โดยเน้น โลว์ไรส์ ก่อสร้างทีละเฟสเล็กๆ และจะเปิดจองล้วงหน้าหากยอดไม่ถึง 40% ก็พับโครงการไม่เดินหน้าต่อ ราคาขายต่อหน่วยเน้นไม่เกิน 2 ล้านบาท และ ระดับ 3-5 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งเป็นกลุ่มที่ยังไปได้ในตลาด

นอกจากนี้ยังมีแผนช่วยลูกค้ากรณีกู้ร่วม อยู่ในข่ายสัญญาที่ 2 เมื่อแอลทีวีมีผลใช้ โดยบริษัท ร่วมกับสถาบันการเงิน เปิดให้ลูกค้าจ่ายเงินดาวน์ 20% ผ่านบัตรเครดิตโดยในอัตราดอกเบี้ยตํ่า หรือแบ่งจ่ายในกรณียืดดาวน์

ขณะโครงการสร้างเสร็จใหม่มี 3 โครงการเร่งขายเร่งโอน ก่อนมาตรการแอลทีวี ได้แก่ เดอะทรีลาดพร้าว 15 หน่วย เดอะทรีสุขุมวิท 71 และพลัมคอนโด รามคำแหง ยอดขาย เกือบ 90%

ขณะที่ศูนย์วิจัยฯ ศุภาลัย วิเคราะห์ภาวะสถาน การณ์การขายโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งหมด ปี 2561 พบว่า ปี 2559-2561 ชะลอลงบ้าง แต่ยังถือว่าขายดีเท่าๆ กันทั้ง 3 ปี สำหรับทำเลที่ขายดีของปี 2561 คือ รัชดาฯ-ลาดพร้าว และ ตะวันออก ทั้ง 2 ทำเลยังคงขายดีใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ส่วนทำเลใจกลางเมืองชะลอลงบ้าง แต่ในทำเลย่อยอย่างทำเลพหลโยธิน ขายดีกว่าเดิม

ส่วนบ้านแฝด ที่ขายดีมากขึ้นอยู่ในทำเลพหลโยธิน, รัชดาฯ-ลาดพร้าว, บางนา-สมุทรปราการ โดยเฉพาะทำเลศรีนครินทร์ และพระราม 2-เพชรเกษม คือ ทำเลที่มีแนวโน้มดีขึ้น เนื่อง จากราคาที่ดินในทำเลเหล่านี้แพงจนไม่สามารถทำบ้านเดี่ยวได้ ส่วนทาวน์โฮม การขายของปี 2561 ถือได้ว่าเท่าๆกับปี 2558-2560 ดังนั้น จึงอาจสรุปได้ว่า สภาวะการขายที่อยู่อาศัยยังคงมีแรงขับเคลื่อนเท่าเดิมต่อไปในปี 2562

ทำเลแกร่ง

ยกให้ บีทีเอส เอ็มอาร์ที

แม้จะมีรถไฟฟ้าเกิดใหม่หลายเส้นทาง …ทว่า หากเทียบความแกร่งแล้ว ยังไม่มีสายใดเทียบชั้น บีทีเอสสายสีเขียวและ ใต้ดินเอ็มอาร์ที สีนํ้าเงินได้ เนื่องจากเปิดให้บริการมานาน เห็นยอดผู้โดยสารที่เพิ่มขึ้น สะท้อนว่าความต้องการในทุกกิจกรรมยังมี ขณะความเสี่ยงน้อย หากเทียบกับทำเลอื่นโดยเฉพาะสุขุมวิท และส่วนต่อขยาย

จากการวิเคราะห์ของ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนส์ จำกัด ระบุว่า รถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีนํ้าเงินมีศักยภาพสูง มีการพัฒนาเต็มพื้นที่ จะเห็นว่าราคาที่ดินย่านหลังสวนเพลินจิต ตารางวาละ3 ล้านบาทเศษ เมื่อทำเลนี้ขยับ สยามสแควร์ก็ขยับตาม ลามไปยังพื้นที่ใกล้เคียงเช่นเดียวกับ พระราม 4 หัวลำโพง ราคาที่ดินปรับตาม ที่ดินจุฬาฯ ตารางวาละ 1 ล้านบาท และอนาคตคลองเตย

หากพัฒนามิกซ์ยูส อาคารพักอาศัยแนวสูงตามแผนของการท่าเรือแห่งประเทศไทย ที่นี่จะทะยานขึ้น1 ล้านบาทต่อตารางวาทันที จากปัจจุบัน 5 แสนบาทต่อตารางวา แม้ว่าการพัฒนารถไฟฟ้าจะกระจายออกนอกเมืองแต่ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ และความนิยมของผู้ซื้อ ยังอยู่ที่รถไฟฟ้า 2 สายหลัก สอดคล้องกับนายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ประเมินว่า ทำเลสายสีเขียว บีทีเอส เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าสายแรกที่วิ่งผ่ากลางใจเมือง เมื่อมีส่วนต่อขยายมาเสริมทั้งเหนือและใต้ ทำให้ทำเลนี้ยิ่งแข็งแกร่งขึ้น แม้ซัพพลายคอนโดมิเนียมยังเหลืออยู่ แต่การดูดซับก็ยังดีต่อเนื่อง เช่นเดียวกับสายสีนํ้าเงิน ทำเลยอดนิยม ถัดจากใจกลางเมือง ยังคงเป็นพระราม 9-รัชดาฯ นิวส์ซีบีดี (ศูนย์กลางธุรกิจใหม่) ราคาที่ดิน 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นแหล่งรวมของอาคารสำนักงานเกรดเอ คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ตลาดหลักทรัพย์ สถาทูตจีน ส่งผลให้มีดีมานด์ ฯลฯ ส่วนทำเลอื่นอย่างศรีนครินทร์ สายสีเหลือง ช่วง (ลาดพร้าว-สำโรง) มองว่า ต้องรอผู้ประกอบการเข้าพื้นที่อีกระยะหนึ่ง

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ