ปั้น ‘บางนา’ ดงมิกซ์ยูส ที่พุ่ง ตร.ว. 6 แสน

1554451817_4 (1)

ที่ดินแปลงใหญ่บน “ถนน บางนา -ตราด” เริ่มพลิกฟื้น ปรับหน้าดินขึ้นโครงการ จากการเปิดเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวใต้ การลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และโครงการรถไฟฟ้ารางเบา สาย บางนา -สุวรรณภูมิ, การเชื่อมโยงเมืองระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) และการขยายสนามบินสุวรรณภูมิ ส่งผลให้ทำเลนี้กลายเป็นขุมทองของนักลงทุน ถนนสายที่เต็มไปด้วยค้าปลีกขนาดใหญ่สลับตึกสูงอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบ แนวดิ่ง มิกซ์ยูส โดยทำเลที่มีศักยภาพสูงจะอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าแยกบางนา ไม่เกินกิโลเมตรที่ 4 หรืออย่างเก่งไม่เกินอาคารอินเตอร์ลิงค์ (เนชั่น) ซึ่งบริเวณนี้เริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลง คือ การปรับปรุงอาคาร ขณะด้านข้างหรือบริเวณซอยบางนา-ตราด 56 อยู่ระหว่างก่อสร้างโรงพยาบาลเอกชน ด้านในซอยเริ่มปรับหน้าดิน ขึ้นบ้านหรู ส่วนที่ดินฝั่งตรงข้ามที่ตั้งอาคารเอสซีกรุ๊ป เตรียมปรับพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ สอดคล้องกับ นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ฯ ยํ้าว่า โซนพัฒนาเชิงพาณิชย์สร้างมูลค่าสูงให้กับนักลงทุนจะอยู่ตั้งแต่แนวรถไฟฟ้า แยกบางนา วิ่งไปไม่เกินกิโลเมตรที่ 4 โดยเฉพาะบริเวณเซ็นทรัลบางนามีศักยภาพสูง และขยายการพัฒนามาถึงบริเวณตึกเนชั่น จากนั้นจะลดระดับเป็นแนวราบ เนื่องจากเป็นเขตปลอดภัยการบิน ห้ามขึ้นตึกสูง ราคาที่ดินจะอยู่ที่ 2 แสนบาทต่อตารางวา ขณะรอบสถานีบางนา ราคา 5-6 แสนบาทต่อตารางวา

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มองย่านบางนาถือว่าเป็นทำเลศักยภาพอีกทำเลของกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ เนื่องจากแวดล้อมไปด้วยศูนย์การค้าขนาดใหญ่เป็นจำนวนมาก ปัจจุบัน พื้นที่ค้าปลีกย่านบางนามีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 501,367 ตารางเมตร โดยแบ่งเป็น ศูนย์การค้าประมาณ 468,228 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 93% ของพื้นที่ค้าปลีกย่านบางนาทั้งหมด รองลงมา คือ สเปเชียลตี สโตร์ 22,500 ตารางเมตร คิดเป็น 4.5% และคอมมิวนิตีมอลล์ 9,669 ตารางเมตร คิดเป็น 2% และพื้นที่ค้าปลีกสนับสนุนอีก 1,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นเพียงแค่ 0.5% ของพื้นที่ค้าปลีกย่านนี้เท่านั้น

โดยปัจจุบัน พื้นที่ค้าปลีกย่านบางนามีอัตราเช่าพื้นที่แล้วกว่า 98% ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากสำหรับธุรกิจค้าปลีก นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ค้าปลีกอีกกว่า 6 โครงการ ด้วยพื้นที่ประมาณ 115,600 ตารางเมตร ที่คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในอีก 2-3 ปีข้างหน้า
นอกจากนี้ ยังมีแผนพัฒนาพื้นที่ย่านบางนาจากภาครัฐ เพื่อเพิ่มศักยภาพย่านบางนาให้น่าสนใจเพิ่มมากขึ้น เช่น โครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา (Light Rail) สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

เส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท จากสี่แยกบางนาไปยังสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ โดยเส้นทางนี้มีสถานีรวมทั้งหมด 12 สถานี และอีก 2 สถานี เพิ่มเติมในอนาคต รวมระยะทางทั้งหมดประมาณ 18.3 กิโลเมตร เป็นเส้นทางที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่ต้องการเดินทางไป-มาระหว่างสนามบินสุวรรณภูมิและกรุงเทพฯชั้นใน รวมทั้งช่วยอำนวยความสะดวกให้กับคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง โดยการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างรอการอนุมัติจากรัฐบาล เนื่องจากเส้นทางนี้อยู่นอกแผนคณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก (คจร.) ซึ่งเส้นทางนี้ คาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 3 ปี งบประมาณประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาท โครงการนี้ ถ้าเปิดให้บริการจะทำให้บริเวณรอบ ๆ สี่แยกบางนากลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางอีกแห่งของกรุงเทพฯ

โครงการขนาดใหญ่ ทั้งของรัฐบาลและเอกชนทั้ง 3 โครงการข้างต้นนั้น ถ้าสร้างเสร็จและเปิดให้บริการจะทำให้พื้นที่รอบ ๆ ย่านบางนามีศักยภาพมากขึ้น

……………….

⁍ “อสังหาฯ – โลจิสติกส์” แรง! ต่างชาติทึ้งโซนตะวันออก

จากแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจโลจิสติกส์ ทั้งแบรนด์ไทยและต่างชาติ แข่งขันรุนแรง รองรับกลุ่มผู้ค้าออนไลน์และบริษัทอี-คอมเมิร์ซเกิดใหม่ในไทย ทั้งยังมีปัจจัยจากเส้นทางขนส่งใหม่ ๆ โดยแผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐผลักดันก่อให้เกิดการคาดการณ์ว่า ปี 2562 จะเป็นอีก 1ปี ที่ธุรกิจดังกล่าวขยายตัวต่อเนื่อง มีมูลค่าไม่ตํ่ากว่า 2.2 แสนล้านบาท ยิ่งตอกยํ้าความต้องการด้านพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าใหม่ ๆ อีกมหาศาล สอดคล้องกับข้อมูลของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ไทย ‘ซีบีอาร์อี’ ที่ระบุว่า ปีนี้ อสังหาริมทรัพย์ด้านโลจิสติกส์จะกลายเป็นหนึ่งในธุรกิจที่เติบโตเร็วที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะในเขตและเส้นทางสู่พื้นที่อุตสาหกรรมบางนา-ตราด อีอีซีความต้องการสูง ขณะที่ “เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้” (ไทคอนเดิม) รุกหนัก ปรับโมเดลกลยุทธ์ใหม่ คลังสินค้าสั่งสร้าง หวังปิดดีลดึงลูกค้าโลจิสติกส์ยักษ์ใหญ่หลายแบรนด์อยู่ไทยยาว ไม่ตํ่ากว่าอีก 1.2 แสนตารางเมตร

นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ขณะนี้ อสังหาริมทรัพย์ ประเภทคลังสินค้า ได้รับความสนใจอย่างมากในไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรุงเทพฯ และเขตเมืองอุตสาหกรรม และจะกลายเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการมากที่สุดในปีนี้ รวมถึงยังจะส่งผลถึงค่าเช่าที่จะเพิ่มขึ้นด้วย หลังจากธุรกิจด้านอี-คอมเมิร์ซและโลจิสติกส์จำเป็นต้องมีระบบการจัดส่ง ระบบการจัดการสินค้าคงคลัง และรูปแบบการขนส่งที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น อ้างอิงอัตราการใช้ในตลาดสหรัฐฯ ทุกยอดขายออนไลน์ 1,000 ล้านบาท จะทำให้เกิดความต้องการพื้นที่คลังสินค้าประมาณ 4,000 ตารางเมตร ส่วนความท้าทายของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ระบุว่า คือ การค้นหาพื้นที่ที่มีราคาเหมาะสมและตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นที่ต้องการมากที่สุด โดยพบตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ทำเลที่ได้รับความนิยมมาโดยตลอด คือ พื้นที่ตามแนวถนนบางนา-ตราด ระหว่าง กม. 18-24 โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับการพัฒนาอุตสาหกรรม การหาพื้นที่ในทำเลนี้ กลายเป็นเรื่องที่ยากมากขึ้น เนื่องจากไม่ค่อยมีพื้นที่ขนาดใหญ่ที่มีความเหมาะสมและเจ้าของที่ดินมีความคาดหวังในด้านราคาขายที่สูงขึ้น

ขณะที่ นายโสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ด้วยธุรกิจหลักของบริษัท คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทางด้านโลจิสติกส์และอุตสาหกรรม (พื้นที่เช่าโรงงาน คลังสินค้า) มีแผนพัฒนาพื้นที่ให้บริการอีกไม่ตํ่ากว่า 1.2 แสนตารางเมตร ภายในปีงบประมาณ 2562 มูลค่ารวม 2.5 พันล้านบาท เพื่อรองรับโอกาสจากความต้องการใช้พื้นที่ดังกล่าวที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หลังจากปัจจุบัน บริษัทมีลูกค้าที่เช่าโรงงานและคลังสินค้ารวมแล้ว 2.7 ล้านตารางเมตร กระจายใน 3 ทำเลสำคัญ คือ จ.พระนครศรีอยุธยา บางนา-บางพลี และในโซนจังหวัดอีอีซี (เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา) ไม่นับรวมการลงทุนในต่างประเทศ อินโดนีเซียที่มีอัตราการเช่าเต็ม 100% เกือบ 9 หมื่นตารางเมตร

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ 

Leave a Reply