“ ที่ดิน วาละล้าน ” ระบาดทั่วกรุง ปัจจัยกดดันต้นทุนอสังหาฯ 2020

ที่ดิน

โค้งสุดท้ายของปี 2562 วงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแรงกระเพื่อมเป็นอย่างสูงจากปัจจัยลบรอบด้าน ตัวหลักสุดยังคงเป็นเทรดวอร์จีน-สหรัฐที่ยืดเยื้อและมีความไม่แน่นอนสูง กระทบต่อจีดีพีโลกและจีดีพีไทย การส่งออกขาลงซ้ำเติมด้วยปัญหาค่าเงินบาทแข็ง เหลียวกลับมาดูหนี้ครัวเรือนก็ยังสูงที่ 78-79% ปัญหาหนี้เสีย NPL-non performing loan 3.3% ถือว่าสูงจนทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ควบคู่กับกำลังซื้อหดตัวรุนแรงจากปัจจัยมาตรการ LTV-loan to value บังคับเงินดาวน์ 20% ในการขอสินเชื่อซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมหลังที่ 2 เป็นต้นไป ยังไม่นับรวมสถิติยอดปฏิเสธสินเชื่อบ้านสูงเกิน 50% อีกต่างหาก

แต่ทั้งหมดนี้ไม่ได้ทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการลดลงแต่อย่างใด จุดโฟกัสอยู่ที่ “ ราคา ที่ดิน ” ซึ่งมีการปรับตัวเป็นขาขึ้นมาตลอด กล่าวสำหรับเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ราคา ที่ดิน เพิ่มขึ้นในอัตราก้าวกระโดดช่วง 5 ปีย้อนหลัง และแพงขึ้นไปอีกบนทำเลที่มีการแข่งขันแย่งกันซื้อเพื่อพัฒนาคอนโดฯตามเส้นทางแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน และสายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง

2562 ไม่มีการทำลายสถิตินิวไฮ

เป็นที่ทราบกันดีในวงการว่าราคา ที่ดิน แปลงแพงที่สุดของกรุงเทพฯ และประเทศไทย อยู่บนทำเลซอยหลังสวน ซื้อขายกันตารางวาละ 3.1 ล้านบาทเมื่อปี 2561 โดยผู้ซื้อคือ “ณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์” ซีอีโอค่ายเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น หลังจากนั้น ประเด็นราคา ที่ดิน แพงที่พัฒนากลายเป็นแพงเว่อร์ กลายเป็นที่วิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวาง

ล่าสุด “จ๊อก-สุรเชษฐ กองชีพ” เอ็มดี ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ ระบุว่า ดีลการซื้อขายราคาที่ดินปี 2562 ภาพความคึกคักลดน้อยถอยลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า รวมทั้งไม่ได้เห็นดีลที่ซื้อขายเกินตารางวาละ 3 ล้านบาท แต่ถึงกระนั้น ดีลซื้อขายบางแปลงก็สามารถสร้างความฮือฮาได้อยู่ดี

อาทิ กลุ่มโรงแรมแชงกรี-ลา ซื้อที่ดิน 657 ตารางวา หรือเกือบ 2 ไร่ ในซอยทองหล่อ สนนราคาจบกันที่ 2.86 ล้านบาท/ตารางวา แม้เป็นการซื้อขายที่ถูกกระพือข้อมูลตั้งแต่ปีที่แล้ว แต่ประกาศเป็นทางการมีในปี 2562 จึงถูกนับเป็นบันทึกของปีนี้

ถัดมา แปลงขนาด 3 ไร่ ในซอยนานา กลุ่มทุนไต้หวัน “เจแอลเค โฮลดิ้ง” จบการซื้อขายด้วยราคา 2.496 ล้านบาท/ตารางวา เท่ากับเป็นการคอนเฟิร์มว่าในยุคเศรษฐกิจตกต่ำกลายเป็นสวรรค์นักช็อป โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติที่ถือโอกาสเข้ามาป้วนเปี้ยนหาโอกาสลงทุนอสังหาฯในเมืองไทย

อีกดีลที่น่าสนใจเป็นของกลุ่มโรงพยาบาลบำรุงราษฎร์ ที่มีการประกาศใช้งบฯลงทุนไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นล้านบาท ทั้งก่อสร้างเพิ่มเติมบนทำเลเดิมในซอยสุขุมวิท 1 และขยับไปซื้อแลนด์แบงก์ในซอยสุขุมวิท 4 หรือซอยนานา 849.4 ตารางวา ณ ราคาซื้อขาย 1.095 ล้านบาท/ตารางวา

2562 “วาละล้าน” ลามทั่วกรุง

ทั้งนี้ ทำเลที่มีราคาซื้อขายสูงที่สุดยังคงเป็นพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบัน ประกอบด้วย รถไฟลอยฟ้า BTS สายสีเขียว กับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สายสีน้ำเงิน

โดยที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพรวมไปถึงมีความน่าสนใจที่มีราคาซื้อขายสูงยังคงเป็นทำเลเดิม ๆ หรือทำเลที่เคยมีการซื้อขายมาในราคาสูงก่อนหน้านี้

“จ๊อก-สุรเชษฐ” ส่งสัญญาณด้วยว่าถึงแม้ไม่เห็นราคาที่ดินซื้อขายแบบทำลายสถิติ แต่ก็ได้เห็นการกระจายตัวของ “ที่ดินวาละ 1 ล้าน” ที่แผ่ขยายทำเลออกไป จากเดิมกระจุกเฉพาะในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ล่าสุดแผ่ขยายทำเลเกาะรถไฟฟ้า BTS ตามแนวถนน “สุขุมวิท พญาไท พหลโยธิน” และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน

โฟกัสให้ชัด ๆ เราจะเห็นทำเล “ถนนพญาไท” ต่อเนื่องถึง “ถนนพหลโยธิน” ขึ้นไปถึง “ห้าแยกลาดพร้าว” เจ้าของที่ดินบางแปลงบอกขายกันในราคา 1 ล้านบาท/ตารางวา

ย้อนกลับมาดูที่ดินรอบ “สถานีรถไฟฟ้าบางจาก” ต่อเนื่องจาก “สถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุช” มีการบอกขายราคามากกว่า 1 ล้านบาท/ตารางวาเช่นกัน

แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ขึ้นยกแผง

ทั้งนี้ทั้งนั้น สถานการณ์ราคาที่ดินปี 2562 ถึงแม้โซนกรุงเทพฯชั้นนอกยังไม่แตะหลักล้าน/ตารางวา แต่สิ่งที่กำลังเผชิญ คือ ราคาที่ดิน “ขึ้นยกแผง” จากเดิมมีการบอกขาย 200,000 บาท/ตารางวา

ปัจจุบันขยับราคาขั้นต่ำ 300,000 บาท/ตารางวา ไม่ว่าจะเป็นทำเลรอบสถานีรถไฟฟ้าเตาปูน ซึ่งบางแปลงบอกขายขั้นต่ำ 350,000 บาท/ตารางวา

ถัดมา โซนรอบสถานีรถไฟฟ้าบางหว้าเสนอขายเริ่มต้น 300,000 บาท/ตารางวา และแน่นอนว่ามีบางเจ้าของตั้งราคาขายไว้ที่ 400,000 บาท/ตารางวา

โฟกัสรถไฟฟ้าสีเขียวต่อขยายสายเหนือ “หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต” ในอดีตไม่นานมานี้เมื่อ 4-5 ปีก่อน ถามซื้อขาย 100,000 บาท/ตารางวา ตอนนี้อยากซื้อราคาขยับไม่ต่ำกว่า 500,000-600,000 บาท/ตารางวา สำหรับรถไฟฟ้าสายนี้ฟันธงแบบกำปั้นทุบดินได้เลยว่า ในอนาคตราคายังขึ้นได้อีกเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเต็มรูปแบบในปี 2563

จับตา กม.ใหม่ Property Tax

เทรนด์ราคาที่ดินในปี 2020 หรือปี 2563 “สุรเชษฐ” มองว่ามีแนวโน้มทรงตัว เทียบกับปี 2562 บางแปลงบนทำเลแย่งกันซื้ออย่างแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันอาจได้เห็นความผันผวน เพราะตั้งราคาแพงขึ้น 10-20% แต่เมื่อมองในค่าเฉลี่ยตลาดรวม พบว่าราคาที่ดินเพิ่มอยู่ที่ 8%

ในขณะที่คาดการณ์ปี 2020 มีปัจจัยใหม่มากระทบเจ้าของที่ดิน เพราะรัฐบาลบังคับจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กฎหมายใหม่ที่เรียกอีกชื่อหนึ่งว่า property tax หรือจะเรียกสั้น ๆ ว่า ภาษีที่ดินฯก็ได้

สาระสำคัญ property tax เก็บภาษีแพงสุดจากแลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินเปล่า คำนวณตามมูลค่าราคาที่ดิน โดยภาษีเริ่มต้นล้านละ 3,000 บาท กรณีตัวอย่าง มีที่ดินเพียง 1 ไร่ แต่อยู่ในโซนแดงเดือด หมายถึงโซนที่มีราคาประเมินของทางราชการตารางวาละ 1 ล้านบาท แปลงที่ดิน 1 ไร่ มี 400 ตารางวา เท่ากับมีมูลค่า 400 ล้านบาท

ภาระจ่ายภาษีล้านละ 3,000 บาท เท่ากับมีภาระจ่ายภาษีปีละ 1.2 ล้านบาท ไม่รู้ว่ามากหรือน้อย แต่มีหลายทฤษฎี เช่น น่าจะทำให้เจ้าของที่ดินไม่อยากแบกภาระจ่ายภาษีไว้กับตัว หรือปีแรก (2020) เจ้าของที่ดินอยากรู้เหมือนกันว่าเป็นยังไง อาจยอมกอดที่ดินไว้กับตัวไม่ขายออกมา ถ้าไม่ได้ราคาที่ตั้งไว้

ตามทฤษฎีนี้ จะกลายเป็นตัวเร่งทำให้ราคาที่ดินแพงขึ้นไปอีกในอนาคต เพราะค่าใช้จ่ายภาษีที่ดินจะถูกบวกรวมเข้าไปในการซื้อขายนั่นเอง

เอพีจ้องทำเล “ลาดพร้าว”

มองต่างมุมจากวงการดีเวลอปเปอร์ คำถามถึงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินปีนี้ และคาดการณ์ทำเลที่น่าจับตามองปีหน้า

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ ให้สัมภาษณ์ว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯนับวันมีแต่จะสูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลกรุงเทพฯชั้นใน เนื่องจากความจำกัดทั้งจำนวนที่ดินและความเหมาะสมในการพัฒนาคอนโดฯติดถนนใหญ่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใจกลางเมือง นับวันยิ่งหายาก

หนึ่งในความท้าทายหลักของผู้ประกอบการ เนื่องจากเจ้าของที่ดินผืนงามเหล่านี้ไม่มีความจำเป็นต้องรีบขาย ทำให้ราคาต่อรองยังอยู่ในเกณฑ์ที่สูง

แนวโน้มทำเลที่น่าจับตามองในปี 2020 มองว่า หนึ่งในไฮไลต์เป็นโซนลาดพร้าว ที่จะเป็น hub ใหม่ล่าสุดของกรุงเทพฯ นอกจากครบครันด้วยความพร้อมของศักยภาพการเป็นศูนย์กลางออฟฟิศและไลฟ์สไตล์โซน Northern CBD เมืองกรุงแล้ว

การเปิดใช้เส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายสุขุมวิท ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และการเป็นศูนย์กลางการเชื่อมต่อของระบบคมนาคมแห่งใหม่ที่ใหญ่ที่สุดของไทยที่สถานีบางซื่อ ยิ่งทวีความร้อนแรงให้กับโซนลาดพร้าวอย่างแน่นอน

ขณะเดียวกัน ค่ายเอพี (ไทยแลนด์) เพิ่งเปิดตัวห้องชุดลักเซอรี่โครงการใหม่ “ริธึ่ม เจริญกรุง พาวิลเลี่ยน”บนต้นทุนที่ดินวาละไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท ชูจุดขายวิวแม่น้ำเจ้าพระยา มูลค่าโครงการ 4,700 ล้านบาท จำนวน 421 ยูนิต ออกแบบไซซ์เริ่มต้นแบบ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 35 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 5.39 ล้านบาท หรือเฉลี่ย 160,000 บาท/ตารางเมตร

“เอพีมองว่าทำเลยังเป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการตัดสินใจ แต่สิ่งที่ท้าทายมากขึ้น คือ การทำความเข้าใจลูกค้าในแต่ละทำเลอย่างลึกซึ้ง เราตีโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของลูกค้าในกลุ่มครอบครัวที่มีลูกเล็ก จนเป็นที่มาของการพลิกโฉมพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดฯ ด้วยการดีไซน์ทุกตารางเมตรของพื้นที่ทับซ้อน บนพื้นฐานของความใส่ใจในมิติทั้งความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัย รองรับทุกความต้องการที่แตกต่างของผู้อาศัยแต่ละวัย ทุก ๆ พื้นที่ภายในโครงการจะถูกใช้งานอย่างคุ้มค่ามากกว่ามูลค่าเม็ดเงินที่จ่ายไป สิ่งนี้คือคีย์สำคัญที่ทำให้การตอบรับจากลูกค้าในช่วงของการเปิดขายรอบพิเศษได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีต่อเนื่อง”

แสนสิริเฟ้นราคา+ทำเลจับต้องได้

ถัดมา เจ้าแห่งแบรนด์อสังหาริมทรัพย์เมืองไทยค่ายแสนสิริ ล่าสุดประกาศความสำเร็จในการโอนห้องชุด 100% จำนวน 639 ยูนิต ให้กับลูกค้าเรียลดีมานด์ทั้งคนไทยและต่างชาติ ในโครงการ “เดอะ เบส การ์เดน-พระราม 9” คอนโดฯสไตล์รีสอร์ตพร้อมสวนส่วนกลางขนาดใหญ่ มูลค่าโครงการ 2,280 ล้านบาท

เป้าหมายต่อไป แสนสิริเตรียมทยอยโอนอีก 2 โครงการภายในปีนี้ ประกอบด้วย “เดอะ เบส สุขุมวิท 50”กับ “เดอะ เบส เพชรเกษม” ในขณะที่โครงการใหม่ที่เพิ่งเปิดพรีเซล “เดอะ เบส เพชรบุรี-ทองหล่อ” มียอดขายตอบรับมาแล้ว 60% ภายใน 2 เดือน

โดย THE BASE เป็นแบรนด์คอนโดมิเนียมที่พัฒนาภายใต้แนวคิด “You are where you live” เน้นตอบสนองชีวิตคนรุ่นใหม่ ทันสมัย มีความเป็นตัวเอง แต่ละโครงการเน้นออกแบบสะท้อนไลฟ์สไตล์ผู้อยู่อาศัยในทำเลนั้น ๆ

ปัจจุบันแบรนด์เดอะ เบส เปิดตัวครอบคลุมทั่วประเทศจำนวนทั้งสิ้น 16 โครงการ มูลค่ารวม 29,742 ล้านบาทจำนวนรวม 11,165 ยูนิต

“ช้าง-อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ”ว่า ต้นทุนที่ดินยังเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาโครงการใหม่ โดยแนวโน้มราคาที่ดินปีหน้าคาดว่าใกล้เคียงกับปีนี้ อย่างน้อยที่สุดคาดว่าราคาปรับขึ้น 3-5% โดยเฉลี่ย

เพราะฉะนั้น คอนโดฯในเครือแสนสิริที่จะเปิดตัวใหม่ เลือกใช้กลยุทธ์เปิดตัวอย่างระมัดระวัง เน้นกลุ่มราคาและทำเลที่จับต้องได้

Leave a Reply