ส่อง 10 จังหวัดรอง ขึ้นแท่นเมืองอสังหา ขานรับ “แหล่งท่องเที่ยว-ภาครัฐโหมเมกะโปรเจ็กต์”

“บางนา-ตราด กม.31 ทำเลอสังหาฯเกิดใหม่ ใกล้โรงงานโตโยต้า บ้านโพธิ์, นิคมอุตฯ เวลโกรว์, นิคมอุตฯ TFD รวมทั้งรองรับลูกค้าทำงานในสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ อิเกียสโตร์ เมกาบางนา”

โดยสินค้าทาวน์เฮาส์มีการแข่งขันหลัก 5 โซนแรก ได้แก่ 1.โซนพระราม 5-บางกรวย 2.ประชาอุทิศ 3.บางนาตราด ตั้งแต่ กม.10-30 4.รังสิต คลอง 1-7 และ 5.บางบัวทอง

ตลาดโลว์เอนด์-ช่องว่างธุรกิจ

ทั้งนี้ ทำเลบางนา-ตราดสำหรับสินค้าทาวน์เฮาส์ มีมูลค่าตลาดปีละ 4,000 ล้านบาท ซัพพลายเหลือขาย 1,000 ยูนิต เฉลี่ยขายเดือนละ 80-100 ยูนิต เท่ากับภายใน 1 ปีจะขายหมดกรณีไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม เน้นราคา 2 ล้านบาทบวกลบ สัดส่วน 70%

ในด้านดีไซน์รวมจุดเด่นของสินค้าทาวน์เฮาส์ที่ขายดีในตลาด อาทิ จอดรถ 2 คัน 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ วางตำแหน่งห้องน้ำชั้นล่างไว้ด้านหลังเพื่อเพิ่มพื้นที่ลิฟวิ่งรูมหรือห้องนั่งเล่นให้กว้างขึ้น ทำให้ลูกค้าได้สเปซเหมือนนั่งในบ้านเดี่ยว”

จากพฤติกรรมลูกค้ามักต่อเติมห้องครัว ดังนั้นบริษัทมีการตอกเสาเข็มลึก 24 เมตร บริเวณหลังบ้านไว้รองรับโดยตรง เจ้าของบ้านทำเพิ่มเติมเพียงแค่การติดตั้งหลังคาเมทัลชีต

“การซื้อบ้านเมื่ออยู่อาศัยแล้วเจ้าของต้องมีความภาคภูมิใจด้วย แบบบ้านสไตล์โมเดิร์นยุโรป ชั้นล่างเพดานสูง 2.6-2.7 เมตร แต่ชั้นบนสูงเท่าบ้านเดี่ยว 3.2 เมตร เกรดวัสดุสเป็กมาตรฐาน สุขภัณฑ์คอตโต้หรืออเมริกันสแตนดาร์ด วงกบอะลูมิเนียมชุบสีดำ บริษัทท็อป 5 ในตลาดใช้อะไร เราทำแบบนั้น”

ในด้านอัตราทำกำไร ปกติค่าเฉลี่ยวงการมีกำไรขั้นต้น 30-35% กำไรสุทธิ 15% ในขณะแมทช์ไทม์ต้องการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รู้จัก เป้าหมายมีกำไรขั้นต้น 30% กำไรสุทธิยอมเฉือนเหลือ 10-12%

ทุนโลคอลเริ่มต้น 80-100 ล้าน

กรรมการผู้จัดการแมทช์ไทม์กล่าวต่อว่า จุดเด่นของนักลงทุนในต่างจังหวัดคือมีเงินทุนสะสม จำนวนที่เหมาะสมในการเริ่มต้น 80-100 ล้านบาทขึ้นไป กับสามารถซื้อที่ดินได้ต้นทุนถูกกว่า

ต่างจังหวัดซื้อ “บ้านพร้อมอยู่”

สำหรับเทรนด์ตลาดต่างจังหวัดประเมินว่ายังตามหลังตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเมื่อ 5-10 ปีที่แล้ว ดังนั้น โมเดลการพัฒนาโครงการสามารถหยิบประสบการณ์ที่เคยทำแล้วสำเร็จนำมาปรับใช้ในการทำการตลาด

จุดเน้นอยู่ที่ทุนท้องถิ่นต้องปรับตัวให้เข้ากับเทคโนโลยีในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะการศึกษาความเป็นไปได้บนพื้นฐานข้อมูลหรือ data analysis ไม่ว่าจะเป็นการเก็บข้อมูลละเอียดในแต่ละวัน ลูกค้าวอล์กอิน ลูกค้าคอลล์สอบถามข้อมูล เหตุผลที่ซื้อ-ไม่ซื้อ การอัพเดตข้อมูลทุก 3 เดือน-6 เดือน-1 ปี

ในด้านพฤติกรรมลูกค้าต่างจังหวัด พบว่ามีเรื่องเซอร์ไพรส์ที่สวนทางกับตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งในภาพรวมมีปัญหาการโอนได้น้อยลงเพราะส่วนหนึ่งเจอผลกระทบจากมาตรการ LTV-loan to value หรือมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์แพงในการขอเงินกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ผู้พัฒนาโครงการจึงปรับโมเดลหันมาทำบ้านสั่งสร้างมากขึ้น

ในขณะที่ลูกค้าต่างจังหวัดเป็นเรียลดีมานด์ พฤติกรรมผู้บริโภคถ้าเดินเข้าสำนักงานขายมีแนวโน้มต้องการซื้อเร็วโอนเร็ว ดังนั้นจึงนิยมซื้อบ้านพร้อมอยู่เป็นหลัก เพราะฉะนั้นถ้าโครงการที่ทำบ้านพร้อมอยู่จะมีความได้เปรียบกว่าการแบ่งแปลง-จองกระดาษ และก่อสร้างทีหลัง

จับตาดาวรุ่ง 10 เมืองรอง

นายไพโรจน์กล่าวถึงขนาดธุรกิจจัดสรรในต่างจังหวัดด้วยว่า พฤติกรรมคนต่างจังหวัดยังให้ความนิยมสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ดังนั้นธุรกิจพัฒนาโครงการจึงมีมูลค่าไม่สูงมากนัก เฉลี่ยจังหวัดที่มีมูลค่าตลาดเกิน 5,000 ล้านบาทบวกลบ มีจำนวนจำกัดเพียง 20 จังหวัด

“ธุรกิจที่อยู่อาศัย เวลาเราพูดถึง กทม.-ปริมณฑลปีละ 4 แสนล้าน เมืองชลบุรีปีละ 4 หมื่นล้าน แต่พอไปดูขนาดตลาดในต่างจังหวัดเราเห็นมูลค่าแตะ 1 หมื่นล้านมีไม่กี่จังหวัด ในเชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ (สงขลา) นอกนั้นต่ำ 5,000 ล้านบาท ในขณะที่เริ่มเห็นระยอง โคราชกำลังแตะ 7,000 ล้าน”

อย่างไรก็ตาม เริ่มเห็นเทรนด์การเติบโตในจังหวัดรอง คำนิยามคือมูลค่าตลาดอสังหาฯปีละ 5,000 ล้านบาท บางจังหวัดเริ่มขยับเป็น 7,000 ล้านบาท มองว่าเป็นกลุ่มที่มีโอกาสพัฒนาเป็นมูลค่าตลาดปีละ 10,000 ล้านบาทในอนาคต

โดยมองว่าจังหวัดหัวเมืองรองแต่มีแนวโน้มอัพเกรดการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยได้ 10 จังหวัด ได้แก่ ภาคอีสานมีโคราช ขอนแก่น อุดรธานี, ภาคเหนือไล่ตั้งแต่นครสวรรค์ พิษณุโลก ลำพูน, ภาคใต้มีที่สุราษฎร์ธานี ส่วนนครศรีธรรมราชมีโอกาสโดดเด่นขึ้นมาได้ภาคกลางให้จับตามองลพบุรี นครปฐม ราชบุรี ซึ่งกำลังได้รับอานิสงส์จากการลงทุนโครงการสนามบินแห่งใหม่

“10 จังหวัดที่ผมมองเพราะมีองค์ประกอบครบ คือเป็นแหล่งท่องเที่ยว แหล่งจ้างงาน บริการ นิคมอุตสาหกรรม นโยบายรัฐมีการลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ และจำนวนประชากรมากเพียงพอ เพราะหมายถึงกำลังซื้อในพื้นที่โดยตรง คำนิยามคือต้องมีการซื้อจำนวนหลังเฉลี่ยปีละ 5,000 หลัง คูณหลังละ 2 คนในการอยู่อาศัย คิดเป็นกำลังซื้อปีละ 10,000 คน” นายไพโรจน์กล่าว

Leave a Reply