7 กลยุทธ์ ทำเงินจากอสังหาฯ ทั้งขายและให้เช่า

จากสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ด้วยแนวคิดพื้น ๆ แบบเก่า ๆ อย่างการขายหรือให้เช่าเพียงอย่างเดียว เริ่มใช้ไม่ได้ผลในปัจจุบัน หากใครพลิกแพลงไม่เป็นหรือไม่ใช้กลยุทธ์ลงทุนที่แตกต่างจากคนอื่น ก็คงยากที่จะประสบความสำเร็จได้ ดังนั้น ลองมาดูแนวทางการ ทำเงินจากอสังหาฯ สมัยใหม่ ที่นิยมใช้กันทั่วโลก ซึ่งมีอยู่ด้วยกัน 7 กลยุทธิ์ดังนี้

ทำเงินจากอสังหาฯ

1. ระหว่างขาย ให้เช่าไปพร้อม ๆ กัน
ผลได้จากการดำเนินการในลักษณะนี้ ก็คือ จะได้ผู้เช่าที่สามารถนำมาใช้เป็นจุดขายได้เป็นอย่างดี ขณะเดียวกันก็ทำให้คนซื้อสามารถมีรายได้ได้ทันทีหลังโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ต้องเสียเวลาหาผู้เช่าอีก นอกจากนี้ผู้ซื้อยังสามารถนำเงินมัดจำและค่าเช่าล่วงหน้า มาใช้เป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้ด้วย เท่ากับได้ส่วนลดในอีกทางหนึ่ง ซึ่งถือเป็นจุดขายที่น่าสนใจยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุน

2. ขายแล้วเช่ากลับคืน พร้อม ๆ กับทำสัญญาจะซื้อคืนในอนาคต
(Sales, Lease and Buyback) กลยุทธ์แบบนี้ใช้ได้ดีกับบ้าน หรือคอนโดฯ อยู่อาศัย และผู้ที่เหมาะนำมาใช้ก็คือผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกคน กลยุทธ์แบบนี้ในต่างประเทศนิยมทำกันอย่างแพร่หลาย แต่น่าเสียดายที่ในบ้านเรายังทำกันอยู่แค่ในวงจำกัดเท่านั้น ซึ่งกลยุทธ์แบบนี้ เป็นช่องทางระดมเงินมาใช้ลงทุนที่น่าสนใจทางหนึ่ง

ยกตัวอย่าง นายอนุชา เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังหนึ่ง ประกาศขายบ้านที่ตัวเองอาศัยอยู่หลังนี้ ในราคา 5 ล้านบาท ภายใต้เงื่อนไขคือขายแล้ว จะเช่าระยะเวลา 5 ปี กลับคืนจากผู้ซื้อ โดยจ่ายค่าเช่าเดือนละ 20,000 บาท พร้อมๆ กับทำสัญญาจะซื้อกลับคืนตอนสิ้นปีที่ 5 ในราคา 5.5 ล้านบาท

จะเห็นว่า ด้วยสัญญาในลักษณะนี้ เท่ากับช่วยให้เกิดประโยชน์ในลักษณะ วิน-วิน (Win-Win) ทั้งในฝั่งผู้ขายและผู้ซื้อ โดยฝั่งผู้ขาย คือนายอนุชา ก็จะได้เงินก้อนค่าขาย 5 ล้านบาท มาใช้ลงทุนเพิ่มเติม โดยที่ตัวเองยังสามารถอาศัยในบ้านหลังเดิมต่อไปได้ และยังมีสิทธิซื้อคืนในอนาคตได้ ขณะที่นักลงทุนผู้ซื้อบ้าน ก็จะได้ผลตอบแทนลงทุนตามที่ต้องการ จากค่าเช่าและกำไรจากการขายคืน โดยไม่มีความเสี่ยงใด ๆ เนื่องจากยังมีบ้านหรือคอนโดฯ นั้น ๆ เป็นหลักประกัน

3. ขายอสังหาริมทรัพย์แบบการันตีผลตอบแทน
(Sales with Guaranteed Return) กลยุทธ์ลักษณะนี้ใช้ได้ดีกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายยากทุกประเภท และเป็นรูปแบบที่เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรานิยมใช้กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะกับคอนโดฯ ตึกแถวและอาคารพาณิชย์ เพราะเป็นเสมือนจุดขายสำคัญ ที่ช่วยทำให้อสังหาริมทรัพย์ขายได้ง่ายยิ่งขึ้น

ส่วนใหญ่แล้วการการันตีผลตอบแทน จะนิยมทำกันในรูปการขายและทำสัญญาเช่ากลับคืน (Sales & Leaseback) ซึ่งค่าเช่าที่ตกลงจ่ายให้กันตามสัญญา ก็จะเป็นผลตอบแทนส่วนที่การันตีให้กับผู้ซื้อนั่นเอง ซึ่งโดยทั่วไป การการันตีจะมีตั้งแต่ 1 ปีขึ้นไปจนกระทั่งถึง 10 ปี โดยผลตอบแทนมีตั้งแต่ 5%-8%

4. Lease Option หรือสัญญาเช่าพร้อมสิทธิการซื้อในอนาคต
เป็นสัญญาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งที่ในบ้านเรา ยังใช้กันอยู่ในวงจำกัด แต่ในต่างประเทศ ใช้กันแพร่หลายมานานแล้ว ซึ่งปกติจะมีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่มีกำหนดเวลายาวนานกว่าปกติ โดยในสัญญาจะเปิดโอกาสให้ผู้จะซื้อสามารถเช่าระยะเวลาหนึ่งก่อนได้ แล้วค่อยตัดสินใจซื้อในอนาคต ตามราคาที่ตกลงกัน ซึ่งในสัญญาจะกำหนดช่วงเวลาใช้สิทธิซื้อไว้ระยะหนึ่ง อาจภายใน 3 ปี หรือ 5 ปี ก็ได้ ซึ่งสัญญาแบบนี้ เงินวางมัดจำ และค่าเช่าบางส่วน จะตกลงยอมให้นำมาใช้เป็นเงินค่าซื้อได้ในกรณีที่มีการซื้อในอนาคตตามสัญญา แต่หากอนาคตเปลี่ยนใจไม่ซื้อ เงินเหล่านี้ ก็จะถูกริบไปโดยปริยาย

กลยุทธ์ลักษณะนี้ เหมาะนำมาประยุกต์ใช้กับการขายบ้านและคอนโดฯ เป็นอย่างยิ่ง เพราะจะช่วยให้บ้านขายทำได้ง่ายและได้ราคาขึ้น เนื่องจากทำให้มีกลุ่มลูกค้ากว้างขวางขึ้น ครอบคลุมไปถึงกลุ่มคนที่ยังมีเครดิตไม่เพียงพอกับการกู้ยืมเงินได้

5. เช่าแล้ว นำมาให้เช่าช่วงต่อ
จัดเป็นกลยุทธ์ทำเงินลักษณะจับเสือมือเปล่ารูปแบบหนึ่ง โดยเฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทแผงค้าขาย หรือห้องเช่าเชิงพาณิชย์ แนวคิดกลยุทธ์รูปแบบนี้ ก็คือรีบเข้าไปจองพื้นที่สวยๆ ตำแหน่งดี ๆ ให้ได้ก่อนคนอื่น จากนั้นก็นำมาปล่อยให้ผู้ค้ารายอื่นเช่าช่วงต่ออีกทีหนึ่ง ซึ่งประโยชน์ที่จะได้รับ ก็คือส่วนต่างค่ามัดจำ และค่าเช่า ในสัญญาเช่าช่วงนั่นเอง

6. ทำสัญญาเช่าระยะยาว แล้วขายสิทธิการเช่าต่อให้คนอื่น
กลยุทธ์ลักษณะนี้ นิยมทำกันมากในหมู่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ แนวคิดก็คือจะเข้าทำสัญญาเช่าที่ดินแปลงสวย ๆ ใน ระยะยาว จากนั้นนำมาพัฒนาทำประโยชน์ แล้วทำการขายสิทธิการเช่านั้นต่อไปให้นักลงทุนอื่น ๆ ต่อไปอีกที

รูปแบบหนึ่งที่นักพัฒนารายใหญ่ๆ ในบ้านเรา นิยมทำกันมาก ในปัจจุบัน ก็คือ พัฒนาแล้ว นำมาขายสิทธิการเช่าต่อให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือ รีทส์ (REITs) โดยที่ตัวเองผันมารับจ้างบริหารอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ให้แทน ด้วยวิธีนี้จะทำให้ได้ประโยชน์หลายต่อ ต่อแรกก็คือกำไรจากการขายสิทธิการเช่า และต่อที่สองจะเป็นค่าธรรมเนียมในการรับจ้างบริหารรายปี

7. ซื้อกรรมสิทธิ์ มาพัฒนา จากนั้นนำมาขายต่อเป็นสิทธิการเช่า
กลยุทธ์แบบนี้เหมาะนำใช้มาก กับอสังหาริมทรัพย์ในทำเลดีและเป็นที่ต้องการของตลาดมาก ๆ แนวคิดก็คือ เข้าซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดิน มาพัฒนาสร้างเป็นอาคารชุด แต่แทนที่จะขายเป็นกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะเปลี่ยนมาขายเป็นสิทธิการเช่าระยะยาวแทน

ด้วยวิธีนี้จะทำให้เจ้าของได้ประโยชน์เพิ่มมากขึ้นกว่าการขายกรรมสิทธิ์ เพราะซื้อครั้งเดียว สามารถนำขายได้หลายครั้ง และยิ่งนานวันไปเท่าไหร่ ก็จะยิ่งได้ประโยชน์จากการเพิ่มค่าอสังหาริมทรัพย์ มากเท่านั้น

ที่มา : คอลัมน์…ลงทุนแบบมืออาชีพ นิตยสารบ้านพร้อมอยู่ ฉบับเดือนกรกฎาคม 2560

ติดตามอัพเดทข่าวสารในวงการอสังหาฯ ทั้งหมดได้ที่
www.propertyinsight.co

Leave a Reply